一、政策及市场背景

    1、2016楼市趋势十大预测 一线城市房价涨幅趋稳【from:腾讯房产】

    2015年，从330新政下调二手房交易营业税、增加二套房信贷杠杆支撑，到年内五次降息、五次降准，再到进一步放宽公积金贷款申请门槛，托市政策持续不断。全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。

    年底经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，2016年的房地产市场将呈现出如下十大趋势：

    趋势一>>二手房交易环节进一步减税。

    2015年二手房交易营业税征收年限虽然由5年降为2年，但是对购房人而言交易环节的税费负担仍然较重，在去库存的宏观基调指引下，为了降低消费者购房成本，进一步提振消费者购房信心，除了指望开发商降价外，预计2005年之前本就没有征收过的二手交易环节的个税和营业税，在2016年有望进一步降低。

    趋势二>>一线城市持续限购。

    2016年一线城市全面放开限购、限贷的可能性不大。如果一线城市放开限购、限贷，会迅速吸引大量购房需求和资金流入，一方面，与特大城市控制人口增长的任务相悖，另一方面，对于楼市本就危机重重的三线、四线城市来说更是雪上加霜。

    趋势三>>信贷政策进一步宽松。

    2016年，国家宏观经济仍将面临较大的下行压力，在经济结构调整和转型升级的宏观背景下，预计2016年货币供应总体将保持充裕，信贷将保持较快增长。对于楼市而言，为了去库存，信贷方面对购房人的支持力度将进一步加大，比如进一步降低首付款比例、进一步降低贷款利率、加大贷款利率优惠、公积金贷款政策进一步放松等。

    趋势四>>交易量回落。

    2015年，在一系列利好政策刺激下，重点一二线城市的新房和二手房交易量都出现了大幅上涨，甚至翻番，一方面，这是对2014年楼市交易量大幅下滑的一个补涨，另一方面，也严重透支了2016年的购房需求，预计2016年一二线城市的楼市交易量或将回归年度平均交易量，与2015年相比交易量或将出现10%~20%左右的回落。对于三四线城市而言，在2015年一系列利好政策刺激下，楼市仍未摆脱量价齐跌的阴霾，估计2016年三四线城市量价仍将持续低迷。

    趋势五>>一线城市房价涨幅趋稳。

    2015年，一线城市及重点省会城市高价地频出，使得2016年一二线重点城市将迎来豪宅年，与此同时，在改善型购房需求持续释放的情况下，“房价的结构性上涨”或将继续主导新房楼市。同时，还应该看到，目前的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。二手房市场目前六成以上都是一卖一买的置业升级购房需求，既是“卖方”又是“买方”的双重身份，也将使得二手房市场的房价保持相对平稳。

    趋势六>>三四线城市房价持续回落，降幅将更明显。

    过往几年，流入人口明显小于流出人口的三四线城市，在土地财政的刺激下，供了太多的地，盖了太多的房，在巨大的库存压力下，进一步的降价走量是开发商的必由之路；此外，三四线城市也是我们城市化进程的关键，“鼓励农民买房”主要解决的就是三四线城市库存压力较大的问题，通过农村人口市民化来化解城市住宅库存压力。所以，2016年三四线城市的房价还将继续保持低迷。

    趋势七>>房屋租赁市场规模化发展迎来春天。

    2015年1月，住房和城乡建设部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。

    2015年11月，国务院办公厅出台《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》要求推动房地产中介、房屋租赁经营等生活性服务规范化、标准化发展，强化服务民生的基本功能，积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态。

    2015年12月，中央经济工作会议明确提出要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

    “购租并举”的住房制度改革，尤其是把“租赁市场”的培育和发展放到与“房屋买卖市场”同等重要的低位，可谓有史以来第一次。

    趋势八>>豪宅销售承压。

    前几年的政策限制致使豪宅的原有库存压力较大，如今政策放开、供给释放，明年豪宅将集中入市，供应量巨大；而目前的改善型需求偏向紧凑型、中低价，与豪宅并不匹配，市场的消化能力有限。因此，2016年豪宅的销售压力会加大。

    趋势九>>土地成交量持续低迷。

    全国土地市场成交量继续低位徘徊仍是大概率事件。一方面，三四线城市库存压力较大，土地供应量将进一步收紧，有实力的开发企业纷纷回归一线城市；另一方面，一线城市普遍处于城市开发建设的后期，可供开发建设的土地越来越少，且大都位于偏远郊区，开发企业拿地也越来越谨慎，所以2016年住宅用地成交量仍将在低位徘徊。

    趋势十>>一线城市土地出让金再创新高。

    三四线城市巨大的楼市库存，以及潜藏的风险，使得开发企业纷纷回归一线城市，而一线城市可供开发的优质地块越来越少，“僧多粥少”的矛盾逐渐凸显，土地的稀缺性使得2016年一线城市的土地成交价还将不断攀高，“面粉贵过面包”、“地王频出”也将成为新常态，一线城市的土地出让金或将再创历史新高。

    2、房企打响股价保卫战 碧桂园推58亿回购计划【from:每日经济新闻】

    面对股票市场的不淡定，部分资金实力强劲的龙头房企纷纷通过回购股权抵御“空军”袭击。

    千亿房企之一的碧桂园控股（02007.HK）日前发布公告称，由于公司股价被显著低估，董事会决定回购最多10%的已发行股份，按照公司最新收盘价计算，涉资约58亿元（人民币，下同），这也是公司有史以来最大力度的股票回购计划。

    国金证券香港董事总经理黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，“万宝之争”让越来越多的房企大佬意识到了股价低迷对公司控制权的“威胁”。在股价低迷期回购股票，一方面有助于提高投资者回报，扭转股价下行趋势，另一方面可以增强大股东的控制权，增加外来资本的敌意收购成本。

    碧桂园>>公司股票价值被低估。

    根据碧桂园1月8日晚上发布的公告，公司有意行使于2015年5月20日股东大会上授予的授权，回购公司股份。记者了解到，根据当时的授权，碧桂园可回购最多22.58亿股的已发行股份，占已发行股份总数的10%。

    作为典型的家族式企业，碧桂园的股权结构一直高度集中。截至去年年中，公司董事会副主席杨惠妍为实际控制人，持股比例为53.6%，中国平安的持股比例为9.9%，为公司的第二大股东。如果上述股份回购计划全部执行，碧桂园的剩余流通股占比将下降至22%。

    碧桂园于公告中表示，董事会注意到股票价值被显著低估。经评估后，公司相信以现时的财务资源进行回购股份，仍然能维持稳健的财政状况以推动公司业务的持续发展。

    2007年登陆香港联交所的碧桂园，一度是资本市场的宠儿。公司在招股时公开发售获得255.7倍超额认购，市值在当年一度超过2000亿港元。但随后股价一直震荡下行，按照1月8日的收盘价计算，碧桂园的市值仅为689亿港元，动态市盈率仅为4.57倍，明显远低于万科A（29倍动态市盈率）、绿地控股（24倍动态市盈率）、中海地产(中海九号公馆 中海尚湖世家) （7倍动态市盈率）等其他几家千亿房企的估值水平。

    “碧桂园选择在这个时候实行股份回购计划，显示出相对于低迷的股价表现，管理层对公司的业务前景充满信心。”辉立证券房地产分析师陈耕向记者表示，碧桂园在去年前三季度的销售进度不如预期，一度令投资者担忧其能否完成全年销售目标，公司最终超额完成销售任务，打消了投资者的忧虑。此外，碧桂园计划将其物业管理与教育业务在A股分拆上市，随着A股重启IPO，如果分拆成功将直接有助于提升碧桂园的股东价值，加快公司的转型步伐。

    1月6日，碧桂园公布未经审计的年度业绩，截至2015年12月31日止的12个月，碧桂园连同合营公司和联营公司，共实现合同销售金额约1401.6亿元；合同销售建筑面积约2153万平方米；其中，碧桂园权益所有人应占的合同销售金额及合同销售建筑面积分别约为1244.5亿元及1950万平方米。

    按照3.05港元的最新收盘价计算，如果成功回购22.58亿股的碧桂园股份，公司需要耗资近69亿港元，约合58亿元人民币。公司中期业绩报告显示，截至去年6月末，公司现金储备为272亿元，加上公司在去年下半年宣布200亿元境内公司债的发行计划，充裕的现金足以支持碧桂园实现股票回购计划。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、2016年11大楼市预测 昆明土地市场或再迎冰点【from:搜狐焦点网】

    一手房>>购房更理性 品质时代崛起。

    走过了纠结的2015年，从2015年年底开始，政策暖风频吹，市场信心也在一线城市成交的稳步回暖中慢慢提升。昆明市场并不是没有需求，而是在观望。2016年，购房者不会再盲目买房，开发商也需要好好思考自己的房源是否可以给置业者提供舒适的居住环境，优秀的物管服务等。理性购房一定是2016年的关键词。

    除了理性之外，品质楼盘也一定会得到更多置业者的关注和认可。楼市的不景气，必将带来房地产企业资金链的紧张。小型房地产企业或者会面临倒闭和大企业对其的并购。所以选择品质房地产企业开发的项目，首先从资金链来说，可能风险较小。而且大企业更讲究口碑和公司的可持续发展。不管从房屋质量还是今后的服务来讲，均将带给客户更贴心的享受。因此，品质时代正在崛起。

    二手房>>凸显现房及配套优势 二手新房将持续升温。

    对于2016年，昆明的二手房市场仍将继续保持平稳，量价上涨和下跌的幅度都不会太大。经历了调整期之后，依然是品质较好的房子受到市场的关注，教育、医疗、交通、商业等配套完善的二手房会更加抢手。

    在2015年，我们可以看到，不少项目出现了工程进度放缓，甚至停工的情况，有的延期交房也给购房者带来了不少麻烦。因此，有一些购房者锁定了现房。对于一手新房的现房，剩下套数并不多，在楼层、朝向、面积等方面的选择空间往往比较小。

    此外，近几年交付的项目也不少，这些都可以作为二手新房。由于项目已经具体呈现，周边的配套包括学校、商业、交通等方面都可以很直观了解，并且小区整体的规划、绿化等情况也比较明晰。这样一来，买二手新房会比买一手新房更加把稳一些。

    并且，二手房营业税的免征年限已经从5年调整为2年，为二手新房的房源量提供了很多空间，同时减少了交易的成本。因此，二手新房在今年的关注度将进一步提高。

    公积金>>2016年  公积金将更加民生便捷。

    显然，2015年，公积金的新政可调整范围已经到顶，同时，按照业内的说法，昆明市公积金的步调一直与中央保持高度一致；那么2016年本地的公积金会发生什么变化呢？显然，不太可能，但2016年，将会是公积金政策调整的“执行年”；无论是持续下调的历史最低利率，还是异地互通，也或许是公积金提取支付、个人建立公积金账户等最新调整措施，都将朝着更加民生、便捷的方向发展。

    土地>>2016年  昆明土地市场或再次迎来冰点。

    目前公布的2015年在昆房企的销售业绩来看，或许，2016年很难再乐观。销售收入的缩减，必然导致企业在土地储备方面的缩减；尤其是中小型的民营企业，或可能直接退出地产市场，土地市场自然不会再成为竞争对象。

    但另外一股强势的企业势力，我们依然不能够忽视——大型的外来房企，或在昆明迎来新一轮的拿地潮——市场越差时，也才能够显示出大型房企的优势；同时，因为地产市场销售额度的萎缩；不少地产企业开始以更稳妥的“代建模式”保存企业实力。

    看过企业的选择方向之后，政府部门对于土地市场的态度是什么样的？据最新《昆明城市总体规划（2011-2020）》规划显示：中心城区各项建设用地比例由现状到规划期末有如下调整，居住用地由35.42%下降为30.49%，公共管理与公共服务设施用地由9.57%上升为12.56%，商业服务业设施用地由6.49%上升为12.45%，工业用地由14.14%下降为5.78%，物流仓储用地由2.58%下降为2.03%，道路与交通设施用地由16.96%上升为18.45%，公用设施用地由0.76%上升为0.89%，绿地与广场用地由14.08%上升为17.35%（其中公园绿地由6.86%上升为13.25%）。由规划可见，居住用地，亦有大幅下滑。

    商业>>2016年  商业项目或迎来集中开业期。

    2016年商业将会呈现什么状态？开业潮将会在2016年发生。据昆明市住建委2015年5月数据显示，2008年以来，昆明城中村改造已批准的项目229个，地上建筑面积为9618.19万平方米，按照15%的面积规划为购物中心和商铺计算，仅来自城中村改造的昆明购物中心和商铺总体潜在市场供应将达到1500万平方米的规模。

    另外，风之铃机构统计数据显示，未来3年内，昆明将有1972万平方米的商业物业供应量，人均商业面积近3平方米，未来2-3年内，昆明将迎来30个大型购物中心的开业。预计2016年开业的商业项目有：大都、人民路壹号广场、蓝光昆仑中心、雪力国际、实力壹方城、东盟森林、世博里、云南饭店、广福城等，所以，2016年，开业将成为昆明商业项目的主基调。

    热搜区域>>昆明多个板块  寻求地产发展新机遇。

    曾经，城市的核心区一直是各大商家的必争之地，地产行业更是如此。但核心区域也就意味着价高与拥堵，如何寻找新型区域开发、获利或获得经济新增长点，也就成为了政府与企业的共同追求点。

    尽管地产行业下行趋势已明，但若以更为积极的态度看大昆明的城市建设和发展，或许可以将目光聚集在一些城市“潜能”区域。就各项资料综合的情况来看，泛亚科技新区、北部山水新区、金产区、巫家坝、草海片区、呈贡新区等新区域，无疑成为了昆明未来城市建设高能区域。

    昆明2016年部分拟出让储备土地的推介会上，泛亚科技新区、北部山水新区、金产区、巫家坝、草海片区等，均为此次土地推介的重点区域，几大板块土地供应量约1800亩左右。

    降首付>>首套房首付比例或降至10%。

    “降首付才是王道”，相比起降息、取消限购等政策，购房者或许更渴望的是首付比例的降低。2015年，拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，首付款比例下调为不低于40%。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房的最 低首付款比例为20%；拥有1 套住房并已结清相应贷款的缴存家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为20%。

    而目前的首付比例是否已经达到最低点，2016年在中央“去库存”“ 促进房地产业持续发展”的政策基调中，首付比例是否还有下降的空间，会降到多少？业内人士认为：中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！

    棚户改造>>多方大力支持棚改 昆明城市更新将进一步提速。

    近年来，棚户区改造在全国各个城市全面开展，棚改运动进行得热火朝天。在政府的积极推进下，棚户区改造的范围和力度也进一步加大。从云南的情况来看，全省在2015年确保完成17.42万套棚户区改造目标任务，并将在2015年至2017年内改造包括城市危房、城中村在内的城镇棚户区住房42.6万套。

    王家桥生活区国有工矿棚户区改造项目B地块一期、雨花片区KCC2011-84号地块城市棚户区改造项目、高新区2013年城市棚户区改造（化城社区）二期建设等多个棚户区改造项目已经进行了审批公示，而在未来的几年里，棚改项目还会有更大的力度，尤其是六甲片区。

    此外，去年12月份，昆明市政府与云南城投集团签订战略合作框架协议，支持城投未来5年内在昆明市投资700亿元，进一步推进中坝、上坝等城中村改造项目以及白龙寺、文化空间等棚户区改造建设项目的建设。此前，国家开发银行也在金融方面大力支持云南省的棚户区改造，提高资金使用效率，为昆明乃至全省的棚户改造提供了强有力的保障。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年1月4日至2016年1月10日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房2362套，比上周减少590套，降幅-20%；总成交面积224627.65㎡，比上周减少36644.35㎡，降幅-14.03%，进入2016年以来，经过元旦成交小高峰后，本周商品房成交大幅回落。

 

四、本周新增物业

    本周新增预售项目2个，均为主城区项目，本周新墙预售面积为：148183.35㎡，比上周增加81002.76㎡，增幅达121%，主打年底返乡置业，大规模推出刚需住房产品。

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周共有17宗约898.31亩土地招拍挂供应，昆明主城及呈贡新区土地为为主，主城北市区是本周土地供应的重点区域；从土地用途方面看，居住用地为主导，商业及工业用地为辅，岁末年初，昆明市政府开始了又一轮土地财政措施，具体成效如何，需拭目以待。

 

    2、土地成交：本周土地交易26宗约1398.73亩，流拍9宗，以工业用地为主，居住和商业金融用地占比较少，本周土地交易以事业单位用地为主，购买群体以企事业单位为主，商业和住宅用途土地成交仅6宗，且购买群体以一流房企或具有国企背景的房企为主，虽政府年底因财政需求推出大量土地，但成交情况不理想，以企事业和政府用地内销型成交占了大比分，流拍率较高，土地市场冷清依然继续。

    均为私人转让更名为主，无国家土地交易记录，具体如下：