一、政策及市场背景

    1、房地产库存近7亿㎡， 去库存年任务艰巨【from: 证券时报网】

    2015年，中国房地产市场整体处于高库存状态，而房地产投资增速则持续下行。步入2016年房地产主题，仍将是去库存年份。

    据21世纪经济报道消息，任志强在“乐居创新峰会”上透露，在如何消化库存方面，他预计中央会采取一些措施。“眼前是消化库存为主，不是以抑制房价为主。”

    当前房地产市场的库存情况比2008年还要严重。

    2008年，政策上进行刺激的时候，2009年房价迅速上升，2010年楼市开始回暖。那是因为2008年楼市没有大量库存。现在之所以说比2008年还差，是因为现在有大量库存。

    据任志强测算，当前库存量已经接近7亿㎡，该库存指的是竣工而没有销售的房子。这里面包括住宅4亿多㎡，写字楼和公建2亿多㎡，同时还包括了未销售的竣工车库配套等面积。

    任志强分析称，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。”

    任志强的担忧主要在于三四线城市。而从监测数据上看，经过近一年的楼市宽松刺激政策，绝大部分一二线城市的库存情况整体已经开始好转，但三四线城市库存数据盘大，人口基数低，不断涌起的新城建设潮，造就了一座座空城。

    易居房地产研究院监测数据显示，截至2015年12月底，被监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26090万平方米，环比减少1.0%，同比减少4.4%。2015年9月份，库存规模在连续6个月出现环比下跌的基础上，首次出现上升。第四季度则呈现逐月下滑态势。同时，在库存同比增幅保持连续53个月正增长后，8月份首次出现负增长。9-12月份延续这一趋势。换而言之，目前已出现了连续5个月库存规模同比负增长的态势。

    2015年12月，35个城市新建商品住宅存销比为11.8，这也意味着市场需要用11.8个月的时间才能消化完这些库存，该数值相比11月份的12.3个月收窄了0.5个月的水平。目前存销比为近28个月新低，大体相当于2013年8月份的水平。同时，这也是28个月以来存销比数值首次低于12个月。

    易居研究院监测的35个城市样本主要是一二线城市和部分三四线城市（根据数据可得性选取）。但很明显，三线城市的库存情况最为严重。2015年12月， 35个城市中一二三线城市的新建商品住宅存销比分别为8.8、11.6和19.0个月。

    2、国土部示警商业地产潜在库存风险【from:背景商报】

    日前，国土部下属中国土地勘测规划院发布了去年四季度全国主要城市地价监测报告，报告预测今年土地市场情况时特别提出，在近些年市场趋于饱和、同质化竞争以及电商冲击下，一些地区商服地产的库存亦不容忽视，商服地价的上升动力稍显不足。

    150个主要监测城市中的重点监测城市土地市场，年末起色还是相对明显。数据显示，这类城市去年四季度地价总体水平为5295元/平方米，较上一季度增长1.01%，较上年同期增长4.29%。商服、住宅和工业地价水平分别为8867元/平方米、7835元/平方米和1013元/平方米；环比增速分别为0.87%、1.47%和0.34%。

    报告分析称，纵观全年，多层级各方面的政策累进加力，去库存的明确指向促进了楼市年末回暖，但整体地价并未同步表现出明显变化,去年四季度住宅地价的环比增速较上一季度微幅放缓，仅有局部热点城市受限于供需状态的长期紧张，表现为持续升温态势，主要体现在一线城市及个别二线城市。

     “从此前中央的决策上不难看出，现在我国的库存尤其集中在三四线城市中的商业地产领域。”亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存直言。其实，早在2014年中，业界就曾多次提示我国商业地产将面临高库存之忧，而且当年大多数地产商并未理会这一预测，频频加码商业地产，被业内称为“雪上加霜”之举。然而，随着品牌房企扎堆进军商业地产，部分城市供应量过剩、空置率高企等问题也逐渐浮出水面。近期，时常有二三线城市媒体发声称当地库存高企，比如成都就有分析机构发布数据称，当地写字楼和零售物业库存持续攀升，空置率走高。

    近期，有分析人士逆势分析称，对于那些挤破头也难在一二线城市土地市场分一杯羹的中小房企来说，这时选择“投靠”商业地产也许能破釜沉舟重获生机。但随即便有专家反驳表示，近几年十余家百货的关店潮直接导致商业地产去库存形势不容乐观，尚泰百货去年接连撤出沈阳、杭州、成都的万象城；万达百货在沈阳、宁波、青岛等地也相继关闭；乐购在山东的6家店全部关闭，可见商业地产似乎也并不能成为房企的避风港。

    3、2016年中国“救楼市、去库存”十张王牌曝光！【from: 新财经观察】

    近期，有分析今年以来，中央陆续出台了一系列房地产优惠政策，促进房地产市场销售，政策效果持续显现。那么，2016年还有哪些底牌可以“救楼市”？

    中国高层从对房地产市场的缄默到正式表态，到目前开始频频发声，终于要对库存进行一场“歼灭战”。中央经济工作会议指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。为了去库存，稳定房地产市场，从而缓解经济下行的压力，2016年更多的救市大招或将出现。

    第一>>房贷利息抵扣个税。

    “房贷利息抵个税”是指在征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，对扣除后的收入,再征个人所得税。也就是说，把你的收入先拿去扣除房贷利息，剩下的再交个税。该项政策能够切实提高购房者的购买力，特别是对改善型需求的刺激或更为明显，短期内，一旦实施，将在一、二线城市引爆楼市，对于库存去化会有明显的促进作用。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷利息抵扣个税3个方面是可以成立。

    首先，国家在今年对于个税改革的力度还是比较大的，迎合了经济体制改革下财税体制改革的需求。其次，从房地产市场发展角度来看，通过抵扣个税方法能够降低购房者按揭贷款的成本，这符合目前楼市去库存的导向。最后，从刺激消费的角度看，购房者能够降低购房成本,等于提高了可支配收入，后续能够刺激房地产行业以外的消费。

    第二>>政府收购商品房用作保障房。

    在今年的政府工作报告中，李克强总理已经明确提出“把一些存量房转为公租房和安置房”。按照中央部署，国家开发银行已经在年内累计向棚户区改造及其货币化补偿安置投放总计约4000亿元的信贷额度，这一额度的定向信贷投放任务已经基本完成。从资金量来看，加上财政支持与信贷资产证券化试点所置换的额度，全部资金将达万亿元。

    这种方式能将房地产库存引导到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。

    备受期待的一项惠民措施，已进入实质性释放阶段。收购商品房用作保障房从理论上来说，对于库存较大的城市，短期内可以有效降低库存。

    政府收购商品房用作保障房这条政策对政府财政实力要求较高，此外库存压力较大城市一般对保障房的需求也相对较小，因此该政策效果可能一般。

    第三>>农民工全面纳入城市购房优惠体系。

    据外媒报道，中国计划推出房地产去库存措施，包括鼓励中小城市对在城镇首次购买住房的农民给予财政补贴和税收减免，还研究将农民工和个体工商户逐步纳入住房公积金制度。

    各级城市均应对农民工购房在政策上做到一视同仁，包括：1）加快户籍制度改革进度，解决农民工进城的保障门槛和心理归属问题；2）将农民工纳入公积金缴纳体系；3）个别城市对农民工购房给予税费优惠。以上政策一旦实施，对增加有效需求，推动楼市中长期稳定有较大作用。

    《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，河南濮阳市也成为我省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。

    买房直接给补助，多少让人感觉意外，不过在个别地方，也不失为可行之策。

    第四>>房地产税。

    几乎已经确定了的是，作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成。房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方。关于房地产税（注意不是房产税），有过不少争议，之前曾让不少人“闻风丧胆”，但随着媒体报道的增多，力度反逐渐减弱。财经作家刘晓博观点认为，房地产税的开征，只会加剧经济发达地区和欠发达地区财政收入的差距；房地产税的开征，会加剧“没有使用价值的房屋”价格暴跌；有些人幻想通过房地产税大幅降低房价，是没有任何根据的。曾经被誉为“上帝之鞭”，如今看起来越发像是“挠痒痒”。

    第五>>公积金管理条例修订。

    公积金管理条例修订既放宽了公积金的提取条件，也提出公积金可像养老金一样进入资本市场，可避免余额不足的问题。这一重大改动，打通了住房公积金与资本市场之间的通道，使得住房公积金管理中心可以从资本市场通过发行债券等方式获得资金，然后再投向住房按揭贷款市场，从而避免了住房公积金余额不足的问题。

    不过，这一政策与推动房地产去库存尤其是集中在三四线城市的房地产库存之间，之间还隔着繁复的制度设计和细节上需要完善。短期明显，不过也只是修修补补，长期待观察，万一亏了怎么办？

    第六>>户籍制度改革。

    在未来几年，房地产业的增长动力将回归到城镇化的大背景中。户改带来的人口流动，将成为继续支撑房地产业发展的两大动力之一。

    11月11日，在国务院常务会议上，国家总理李克强强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的11月12日，国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时，再次强调“化解房地产库存”的问题。

    根据中信建投测算，中国主流城市的购房年龄段主要集中于25-44岁，从2015年开始，这部分人群占总人口的比重开始下降。在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右。不过，这项推动房地产业发展的一项经典政策，随着人口总规模的下降，效用已大不如前。

    第七>>各城市执行土地供应的“有供有限”政策。

    库存过高的三四线城市应从土地源头上进行控制，建议库存消化周期超过2年的城市一律暂停土地供应，消化周期下调至18个月以下的可以恢复供地，每季度由国土部统一发布“暂停城市”和“恢复城市”名单，严格把控商品房供应源头。

    第八>>大城市与小城市区分对待。

    一二线城市和广大三四线城市的楼市堪称“冰火两重天”，如何因地制宜成为关键。去年政府的刺激政策主要回暖了一线城市和部分二线核心城市，而广大三四线城市则改观不大。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市，而三四线城市的土地市场则无人问津。未来在供应端，这些城市的土地供应或大大减少。而在需求旺盛的一二线城市，适当增加供应满足需求则可能十分必要。

    符合基本逻辑，只是可操作性比较考验决策者，难免让人悲观。

    第九>>继续降准降息。

    2015年，央妈慷慨解囊，6次降息为广大的购房者们带来了一阵温暖，也让多少的购房者冲着这一利好，立刻着手买房，但是多次的降息也仅仅只是为一线城市的库存带来了一些缓解，三四线城市的库存依旧严重。而广州这一年来，去库存的严重也在缓慢化解。

    面对即将到来的2016年，专家预测，预计2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5个点左右，降准也有机会，大约在1个点左右。

    第十>>首套房首付款比例降至10%。

    首付下调能最大程度激活刚性需求，对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用。中国为储蓄型国家，发生次贷危机的可能性很小，而首套房发生信用危机的可能性更是微乎其微。因此首套房首付降至10%将是2016年楼市去库存的终极大招！不过，首套房首付降至10%，并非对所有的购房者来说都是好事，因为较低的首付同时也意味着更大的借贷压力。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、6年沉淀修内功 螺蛳湾中心“欠”昆明一个惊喜【from:搜狐焦点网】

    2015年，是房地产行业最动人心魄的一年，救市政策频出，却并未迎来翘首期盼的春天。这一年，楼市风云翻涌晴阴变，房企大浪淘沙去芜存菁，商业地产遇冷一片肃杀。昆明商业地产同样未能置身事外，预期开业的数十个商业项目动力不足，最终以“沉默”告吹，引发商圈扩容冷思考。正如螺蛳湾中心商业总经理孙昊所言“商业的成长需要沉淀，用心沉淀、厚积薄发才能华丽蜕变，只有蜕变才能真正的飞跃”。

    商业成长需沉淀>>商业地产回归运营本质 人才也是核心竞争力。

    楼市震动，市场洗牌，昆明商业地产“虽残酷仍向往”。

    目前，经济下行，市场不景气，2016预计开业项目超20个，昆明已经开业和即将开业的商业项目呈“前有狼后有虎”的诸侯战事局面，市场竞争风险加剧。正当昆明商业项目激烈拼搏赛进行得如火如荼时，螺蛳湾中心营销总监王鹏程的一句“2016年只看螺蛳湾中心，也只有螺蛳湾中心可看。”的豪言壮语语惊四座，让人不禁投以螺蛳湾中心好奇又质疑的目光，螺蛳湾中心究竟将以怎样的全新面貌面对市场，诠释它的独特性?

    面对市场的质疑，孙昊表示：螺蛳湾中心低调沉淀6年苦修内功，因为只有用心沉淀、厚积薄发才能华丽蜕变。蝶变的过程是阵痛的，在这个痛苦的过程中，螺蛳湾中心不断寻求变化，找出市场发展机会点，挖掘商业价值。螺蛳湾中心选择2016年开业是由其基因决定的，一方面，项目招商已完成70%，内部装修完成，具备了开业条件，同时项目有别于其他综合体的定位与发展，迎合消费者需求，打造智慧商业，提升体验感。此外，螺蛳湾中心采用全部自持经营方式，统一招商、统一管理、统一经营，同螺蛳湾老商户以共同的信念和目标与历史机遇发展共融，重新开始，共同创业。

    市场上流行着这样一句话：“只有真正持有运营，才是真正意义上的商业房地产运作” 。然而，不容忽视的问题是商业地产开发过火，将倒逼经营者的招商经营能力，只有各出奇招、创新思维，走出差异化、特色化之路才能较好生存下去。商业地产专业运营管理人才匮乏，使得运营能力大打折扣。商业地产的培训体系没有建立起来，人才是断档的。而蛳湾中心蝶变新生正在彰显自身的特色，走向市场。

    在孙昊看来，软实力比硬实力更重要。商业成长需要沉淀，螺蛳湾中心一路走来，一步一个脚印，注重团队打造与培训，采取“人性+管理”方式，内容团队与外囊结合发展，同时引进本地优秀人才，为项目的运营发展奠定坚实基础。

螺蛳湾中心商管公司总经理 孙昊

    扬弃继承 转化创新>>螺蛳湾中心 “欠”昆明一个惊喜。

    沉淀之后的相遇，是历史使命的延续，也是厚积薄发的开始。螺蛳湾中心用6年时间低调沉淀，为昆明展现一个全新的螺蛳湾中心。

    王鹏程坦言：“螺蛳湾中心不是王 者归来，而是以全新的概念面对市场，蝶变新世界。”

螺蛳湾中心营销总监 王鹏程

    那个曾经承载着昆明人梦想的螺蛳湾，曾经成就了昆明人财富的螺蛳湾“展颜新生”，是新旧交替的碰撞，也是在继承创新中完成升级。正如王鹏程所言，螺蛳湾中心原址是商脉聚集地与爆发地，螺蛳湾中心是重新呈现，也是对“螺蛳湾”精神印记的传承与呈现。

    太主流没亮点>>“非主流”商区——螺蛳湾中心告诉昆明什么叫新奇。

    靠长相更要靠才华。沉淀6年修内功，2016年，螺蛳湾中心蝶变新生“杀入”昆明市场，究竟会带来什么样的新鲜感和刺激感？又将如何完成由批发市场向商业中心进行转变？

    “螺蛳湾中心区别于其他综合体，它所打造的并非只是一个购物中心，而是一个商区。”孙昊介绍，螺蛳湾中心原址升级具备商业聚合能力，此外，项目承载了多个不同定位的商业体，商业业态独立，更能通过整体的效应扩大项目的商业影响力。

然而，任何一个新商区的形成都非朝夕之功，促使新商区产生的内在因素，均来自于强大的市场需求。作为一环商业项目，螺蛳湾中心只有在差异化方面做足文章，真正迎合市场需求才能赢得生存空间。

    在孙昊看来，太主流的东西没有亮点，螺蛳湾中心要为昆明带来新、奇、特、注入新活力。螺蛳湾中心因势利导，结合市场需求，将以个性化的商品和服务，以“快时尚”为主，并推出“家庭化”、“儿童化”商业业态，打造昆明最潮、最炫、最有范的商区，让每一个年龄层的人都能在螺蛳湾中心找到属于自己的休闲娱乐区。

    螺蛳湾中心的蝶变新生，勾起了多少人的“螺蛳湾情结”，也引发了老商户与新商户无限的期盼与可能。  

 

三、本周楼市成交数据

    2016年1月11日至2016年1月17日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房2441套，比上周增加79套，增幅%；总成交面积193684.76㎡，比上周减少30942.89㎡，降幅-13.78%，本周商品房成交量持续下滑，但降幅不大，基本维持上周水平，年底购房政策刺激下，昆明成交数据依然不乐观。

 

四、本周新增物业

    本周新增预售项目1个，新墙预售面积为：828153.93㎡，比上周增加679970.58㎡，增幅达459%，万彩城年初集中放量，将是本年度该项目的所有存量。

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周无土地供应信息，经过两周多宗土地交易流拍后，土地市场呈现无需求，无供应态势。

    2、土地成交：本周土地交易9宗约51.96亩，城镇居民用地为主，均为昆明周边县市交易为主，且均以土地转让为主，挂牌成交的用地仅2宗，经过三周土地交易统计显而易见，土地市场冷清基调已经成为2016年土地市场开年现象。