一、政策及市场背景

    1、2016年救市政策出台 执行新公积金贷款利率!【from: 搜房天下】

    对于想买房的人来说，有政策永远是好事，因为可以省一大笔钱，用来装修也好，孝敬老人也好，总之是好。在经历了2015年的很多救市政策以后，2016年将会有哪些好政策呢？也是非常值得期待的一件好事，因为这是圆住房梦，圆很多刚需族梦想的一件事。别的不说，罗列一下，一看就明白。

    第一>>对于刚需族永远是最值得期待的公积金贷款利率调整。

    自2016年1月1日开始执行新的公积金贷款利率，由原来4.25%降到3.25%执行，每人能贷款40万，双职工的话最多可贷款80万，对于三四线城市来讲那可能是全额贷款。整个房贷下来，比商业贷款省个十几万的利息，一点问题没有，划算不？

    第二>>农民进城买房补贴，各地都在制定新政策。

    农民进场购房补贴和各类人才住房补贴，各地不断出台新政策，富阳市最高补贴80万， 如果真的能下发到个人手里，可是一笔不小的金额，为什么呢？比如，农民进程补贴，河南执行200元/平米，那么80平米房子就补贴1.6万，够基本装修了。

    第三>>异地工作的人有福分了，居住证制度的执行，在教育，医疗等六项基本权利确定，为暂住人口打下基础。

    虽然没有住房的基本权利，但是住下来了，教育医疗解决完了，住房下一段时间就会纳入进来。下一步农民的基本住房权利有可能纳入政府政策序列，包括给农民缴纳公积金，可以租用廉租房，购买保障房等等。

    第四>>农民的耕地和宅基地已经列入，入市的顶层设计，也就是说下一步集体土地可能入市。

    2016年农业经济会议已经列出这项基本工作，指日可待。农地入市进入市场，就催生家庭农场和农民进城两项工作，也就是说农民进城也有点小资本了。

    2、激进拿地成“地王制造机” 信达地产负债压力空前【from:腾讯房产】

    日前，尽管含着金钥匙出身，信达地产上市以来营收并未有明显增长，却在房企普遍节衣缩食的当下频频高价拿地致使负债水平持续上升，为缓解资金压力，信达地产开始多渠道筹措资金。

    羊年的地王争夺战可谓激烈，一线城市楼板价不断被夺地房企刷出新高。这当中，一家总资产不过485.2亿元，营业收入仅为29.2亿元（2015年前三季度数据）的中小型地产企业——信达地产连续成为上海、深圳、杭州等地地王，甚至一度被称为“地王制造机”。

    然而，在高价拿地的同时，信达地产的业绩并未有明显起色，2015年前三季度净利润比去年同期下降33.08%，为1.68亿元。此外，频频高价拿地也推高了信达地产的负债规模，2015年前三季度其资产负债率已达到83.04%，在此情况下，信达地产通过向关联公司借款、定向增发、发行公司债等方式“补充血液”。

    强大背景未带来营收显著增长

    信达地产之所以敢于频频充当地王，与其“大有来头”的背景有莫大关系。2015年三季报显示：信达投资有限公司为信达地产最大股东，持有信达地产50.81%股份。而信达投资则由中国信达资产管理有限公司（以下简称“信达资产”）100%持有。

    信达资产由财政部持有67.84%股权，也就是说财政部是其实际控制人。该公司与华融资产、长城资产、东方资产并称为四大资产管理公司，以处置和管理不良资产为主业。

    然而，尽管含着金钥匙出生，信达地产自2009年借壳上市以来业务规模增长并不明显，2011年甚至出现营收负增长，2015年前三季度还不错，营业收入同比增长31.10%，达到29.2亿元。但营收的增长并未带来净利润的增长，2015年前三季度净利润同比下降33.08%，为1.68亿元。毛利率下滑或许是信达地产“增收降利”的重要原因。2015年半年报显示，其房屋销售收入的毛利率为31.85%，比上年减少5.88个百分点。

    另一值得注意的现象是，2010年以来，信达地产经营活动现金净流量持续为负值，2015年前三季度经营活动现金净流量为-27.75亿元。对此，信达地产曾在公告中称，“房地产企业的经营活动产生的现金流量净额较易出现负值。若未来公司的开发项目较多，且公司销售回笼受到一定限制，则公司可能将面临经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险。”

    频频充当地王致使负债激增

    或许出于上市来营收一直未有显著增长这一原因，在地产公司普遍面临毛利率下滑、纷纷节衣缩食、焦虑转型的当下，信达地产近来频频高价拿地，数度 成为“地王”，显露出近乎不计成本的激进扩张态势。

    2015年11月25日，信达地产以72.99亿元的总价、高达49152元/平方米的楼面价拿下上海新江湾城地块，这一战使得信达地产刷新了上海住宅楼板价新纪录。2015年12月22日，信达地产又以30.3亿元的总价、27200元/平方米的楼面价拿下位于深圳远郊坪山新区的一地块，这一次信达又成为了深圳郊区地王。

    眼下，一线城市地块成为各大房企争夺热点，但信达地产当前对库存高企且房价已显露下跌态势的二线城市也频频高价出手拿地。  

    2016年1月6日，信达地产发布公告称，以33.9亿元的总价摘得杭州上城区南星单元B-02地块。这一交易同样以36679.58元/平方米的楼面价刷新了杭州宅地的楼面价格。

    对此，北京某上市中小房企证券事务代表曾对本报记者说，他们也曾参与竞拍一些竞争较为激烈地块，因竞价与公司评估偏离过大，为保护投资者利益、降低风险，而最终选择放弃。地产行业本就开发周期长，风险较高，中小房企应当尤其慎重对待高地价地块。

    当王不是没有代价，数度成为地王的信达地产负债规模大幅度增加，2015年前三季度其总负债为402.9亿元，2014年则为294.8亿元，2015年前三季度比2014年增长36.68%。负债规模大幅增加的情况下，2015年前三季度信达地产资产负债率高达83.04%,而在2009年至2013年间，信达地产资产负债率均未高于70%。地产虽为资产密集型行业，但记者看到130多家房企中2015年前三季度资产负债率超过80%的不足30家。

    此外，信达地产在公告中透露，2015年以来其与信达资产及其下属公司借款总额近54.3亿元。显然，从银行和关联方筹措来的资金仍未能满足信达地产的扩张需求。2015年，信达地产定向增发总额近20亿元的股票、并且公开发行总额近30亿元公司债券。

    对于激增的债务规模，信达地产业曾在公告中坦承：“近年来为满足项目建设开发投入的需要，公司债务融资规模较大，资产负债水平持续上升，处于行业较高水平。如果公司持续融资能力受到限制或者未来房地产市场出现重大波动，则可能面临偿债的压力，从而使业务经营活动受到不利影响。 ”

    3、国务院四大举措力推新型城镇化【from: 新华社】

    据新华社电，针对当前经济下行压力，1月22日举行的国务院常务会议亮出四项举措，将在今年更大力度推进以人为核心的新型城镇化，以求更大释放内需潜力。

    分析人士指出，城镇化是中国发展最大的潜力所在。当前中国仍处在城镇化的快速发展阶段，新型城镇化的新意就体现在“以人为核心”，关键要抓住农民工融入城镇的大趋势。

    近年来，伴随户籍制度、农村土地制度等改革的推进，我国正在逐渐打破城乡二元制的“坚冰”。但要农村转移人口能真正进城安家，与城市人享有同等的基本公共服务，必须触动更深层次的改革“硬骨头”。

    为此，国务院常务会议在新年伊始亮出四项硬举措：放宽农业转移人口落户条件，探索进城落户农民对土地承包权、宅基地使用权和集体收益分配权的依法自愿有偿退出机制。除极少数超大城市外，全面放开高校毕业生、技术工人、留学归国人员等落户限制。加快城镇棚户区和危旧房改造，提高棚改货币化安置比例。将棚改政策支持范围扩大到全国重点镇。降低准入门槛，吸引社会资本参与交通、地下管网等建设。运用“互联网＋”推进智慧城市建设，提高公共服务和公共安全保障水平。扩大新型城镇化综合试点范围，积极发展中小城市，开展赋予镇区人口10万以上的特大镇部分县级管理权限试点，以特色城镇发展带动脱贫攻坚和新农村建设。完善土地、城镇住房等制度，鼓励地方利用财政资金和社会资本设立城镇化发展基金。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、昆明建成陆路枢纽城市，设立生态补偿专项资金【from:昆明日报】

    2015年，昆明作为云南省政治、经济、文化、科技和交通中心，是云南省唯一的特大城市和西部地区第四大城市，“十三五”时期，昆明如何加快建设立足西南、面向全国、辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市，如何当好云南经济社会发展的排头兵和火车头，在昨日开幕的省政协十一届四次会议上，记者对省政协委员进行了采访。

    将昆明建成陆路枢纽城市

    “重庆2014年和去年GDP增长速度居全国首位，四川成都的增长也十分迅猛，联通成渝经济区和城市群，等于联通了长江经济带的最后一段，也等于联通了两大生产基地和需求市场。这样，昆明才能真正成为东南亚、南亚、西亚和内陆腹地直至东欧的陆路枢纽城市，才能建成立足西南、面向全国、辐射南亚东南亚的区域性国际中心城市。”省政协委员姚子龙谈到。

    姚子龙委员分析称，目前，在外联外通的陆路通道上，昆明国际间的高速公路通道中，已完成两条，一是昆明经河口至河内的高速公路已于2014年全线修通；二是昆明经老挝至泰国曼谷的高速公路早于2008年底通车。此外，今年高铁的开通和泛亚铁路中线的开工建设将改变昆明与内陆联通和南向开放的格局，使昆明的陆路区位优势得到质的飞跃，也必将催化和促进泛亚铁路东线与西线通道的建设。

  对此，姚子龙委员建议，昆明应构建内联内陆腹地和长江经济带，外联东南亚、南亚、西亚，通过内陆直达东欧的对外开放生态圈，按照合纵连横，与周边合作、互补、共赢的策略，将云南昆明建成中国内陆腹地和长江经济带与东南亚、南亚、西亚，直至东欧的陆路枢纽城市，使昆明真正成为区域性国际中心城市。形成我国沿海地区经广西南宁、内陆地区经云南昆明，两条南向开放陆路通道齐头并进的格局。

   背靠四川、重庆强大的产能供应和消费市场，昆明才能真正成为东南亚、南亚与中国的中转枢纽。姚子龙委员认为，昆明可探讨建立成渝滇内陆经济圈，以打通昆明（滇中城市群）和成渝经济区的经络，助力成渝南向对外开放，并将其定义为长江经济圈的最后一段，既有利于长江经济圈的对外延伸，也有利于抱团争取国家政策。

   “可考虑以3+1的形式将贵州贵阳纳入到成渝滇内陆经济圈。理由有三：一是昆明和贵阳间铁路、公路交通体系完备；二是沪昆高铁贵昆段今年即将开通，贵阳将成为昆明转向内陆的既有快速通道；三是贵州同属长江经济圈，其新兴产业发展势头良好。同时，以连横策略，与广西南宁形成竞合之势，形成我国沿海地区经南宁、内陆地区经昆明，两条南向开放陆路通道齐头并进的格局。”姚子龙委员说。

    设立生态补偿专项资金

    昆明如何更好地保护生态和治理环境？如何建设成为人与人、人与自然和谐共处的美丽家园？省委、省政府推动昆明市改革发展座谈会提出了新要求。在省政协委员吴建国看来，贯彻落实座谈会精神，争当全省生态文明建设排头兵，昆明必须牢固树立生态文明理念，把生态文明建设融入经济、政治、文化和社会建设的全过程，全面形成符合生态文明理念的经济结构、发展方式和消费模式，加强自然生态系统保护和修复，加大大区污染防治，推进低碳循环发展，逐步建立生态功能区生态补偿机制和环境污染第三方治理机制，不断提升环境生态品质，打造宜人宜居美丽家园，从而带动旅游业、养老产业的发展。

   “生态文明建设离不开环境保护，应建立生态补偿的公共财政机制。”吴建国说，目前，无论是云南省还是昆明市，存在生态补偿范围偏窄，补偿手段较少，补偿主体、补偿标准和方法、资金来源及监管措施等方面，都还未形成一套完整的体系与方法。此外，环保投入不足，生态环境补偿的力度远远不够，建议争取国家和省加大对昆明生态补偿和政策支持力度，设立生态补偿专项资金，把环境保护和生态建设目标责任制考核结果作为省对地（州）实施区域生态补偿的重要依据；同时，科学制定分级分类的生态补偿机制，逐步建立自然保护区、湿地、森林碳汇等多领域的生态补偿机制；完善生态环境监测评估体系，同时，加大各级政府环保资金的预算投入，通过自主创新，机构调整，延伸产业链，大力发展生物医药、先进装备制造、光电子、节能环保等能耗低、污染小、附加值高的新兴产业，大力发展旅游业、文化产业和现代服务业，建立以低碳排放为特征的产业体系。调整和优化能源结构，大力发展无碳和低碳能源，不断提高可再生能源消费比重，走绿色发展之路。 

    2、2015年呈贡售房130万方 商业存量需消化12年【from:云南房网】

    根据昆明锐理数据，2015年昆明呈贡新区累计成交各类商品房16589套，成交面积为1298563.06平米。截至2015年年底，呈贡商品房存量达466万方，若按照这一年的去化速度粗略估算，呈贡库存量去化周期超过3年半。仅算商品住宅、办公和商业三种物业的话，去化周期约为2年零7个月。其中，商品住宅去化周期约1年零7个月，而商业则需要超过12年的时间来消化。

    呈贡售房130万方 商品住宅占比过半

    由昆明锐理提供的数据显示，2015年昆明呈贡新区新增各类商品房28725套，新增面积为2243811.19平米。同年商品房成交套数为16589套，成交面积达1298563.06平米。

    其中，商品住宅新增9730套，新增面积为1092164.52平米，销售9446套，销售面积达867607.75平米，占呈贡总成交面积的66.28%。政策性住宅年内新增3425套，新增面积445146.29平米，同年售出922套，成交面积146058.77平米，在总销售面积中的占比为11.25%。

    办公物业2015年新增2476套，新增面积174627.55平米，销售2552套，成交面积为134276.19平米，占比10.34%。商业去年新增2773套，新增面积185099.45平米，销售1337套，成交面积为71560.96平米，在总销售面积中的占比最低，仅为5.51%。

    车库新增了10321套，新增面积346773.38平米，2015年售出2328套，销售面积为78929.62平米，占比6.08%。商品住宅均价5126元/平米 商业17786元/平米。

    其中商品住宅存量10774套，库存面积达138.85万方，是库存量最大的物业，但去化速度较其他物业快，照2015年商品住宅的去化速度（86.76万方），呈贡的商品住宅需要约1年零7个月的市场消化时间。政策性住宅存6141套，存量面积为95.53万方，按照近一年的去化速度（14.61万方），政策性住房去化周期约为6年半。另，呈贡车位存量为26094套，库存面积为91.31万方。

    至去年年底，呈贡新区的办公物业还有5707套的存量，存量面积为54.74万方，去库存周期约为4年。商业的去化周期最长，超过12年。呈贡商业仍存6808套，存量面积为859385.4平米，若按照2015年商业的去化速度（7.16万方），在不计入新增存量的情况下，呈贡商业库存还够市场消化12年。足见，呈贡仍是昆明商业过剩重灾区，而新区综合体开发量大，上市节奏集中，商业规模和消费增长与常住人口不协调都是导致区域商业过剩的重要原因。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年1月18日至2016年1月24日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房2661套，比上周增加220套，增幅9.01%；总成交面积212681.13㎡，比上周增加18996.37㎡，增幅9.81%，本周商品房成交量受年底返乡置业潮影响，小幅上扬，但增幅不大。

 

四、本周新增物业

    本周新增预售项目1个，新墙预售面积为：113377.5㎡，比上周减少714776.43㎡，万宏嘉园年初集中放量，将是本年度该项目的所有存量。

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周2宗土地供应信息，合计72.89亩，商务金融、住宅综合用地，均在官渡区，属于城中村改造项目。

 

    2、土地成交：本周土地交易公示11宗约117.07亩，城镇居民用地为主，商务用地为辅，均为昆明周边县市或三环外土地交易为主，且全部为土地转让信息，非招拍挂成交信息，年底房地产商资金压力大，土地竞买市场低迷，部分房地产商无力开发已竞得土地，转卖给有实力房地产开发商。