一、政策及市场背景

    1、央行：非限购城市首付最低可达20%【from: 中国新闻网】

    对于大央行2月2日发布的公告称，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

    对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

    央行公告表示，为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就个人住房贷款政策有关事项通知如下：

    一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

    对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

    二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

    三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

    四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳发展。

    2、十七年全国卖地超27万亿 收入去向鲜有公开【from: 第一财经日报】

    对于巨额土地收入的使用去向，由于鲜有城市政府对外公开，公众难以知晓。加之近年来频频有政府官员因在“土地出让”环节上贪腐涉案，“土地钱”的监管争论一直存在。

    1999年~2015年这十七年，可谓中国历史上土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。

    过去十年间，也是中国房地产业发展最迅猛的时期，房价扶摇直上，直至2015年。

    今年1月29日，财政部发布的“2015年财政收支情况”显示，2015年1至12月，全国国有土地使用权出让收入32547亿元，同比减少8840亿元，下降21.4%。

    2015年土地出让收入的下降，直接原因是非一线城市楼市销售的疲软，开发商因此减少了拿地开支。但一线城市的土地市场依然火爆，如北京2015年土地出让收入达到1983亿元，再度创下历史新高。

    然而，对于巨额土地收入的使用去向，由于鲜有城市政府对外公开，公众难以知晓。加之近年来频有政府官员因在“土地出让”环节上贪腐涉案，“土地钱”的监管争论一直存在。

    土地收入攀高

    自上世纪90年代分税制改革后，土地出让收入基本划归地方政府，实践过程中逐渐演变成地方的第二财政。土地收入在地方政府财政中占了较大比例，一些城市甚至会超过50%，如果加上其他相关收入，这个比例可能会更高。

    国土资源部2010年2月发布的数据显示，1999~2008年十年间，全国土地出让收入累计5.3万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。

    2008年的楼市调控直接冲击了土地市场，当年全国土地出让收入约9600亿元，同比下降了20%。但2009年楼市突然转向，土地市场上“地王”接连出现，当年全国土地收入增加至约1.59万亿元。而到了2010年，这一数据又随着楼市的火爆猛增至2.71万亿元。

    2011年我国土地出让金的收入超过3.15万亿元。此后三年的数据则分别是28886亿元、41250亿元和42940亿元。

    纯收益逐年下降？

    上述收入并非完全是地方政府的纯收益，还要剔除征地过程中对失地农民的补偿等各种成本。不过，业内专家曾测算，除去征地、拆迁、补偿、税费等成本，土地出让的净收益一般在40%以上。这一数据未得到过官方认可。

    财政部《关于2010年中央和地方预算执行情况与2011年中央和地方预算草案的报告》显示，2010年国有土地使用权出让收入29109.94亿元（此处土地出让收入为财政部口径，与国土部统计数据略有差别），当年安排支出为26975.79亿元，这包括征地补偿、拆迁补偿等成本性支出13395.6亿元、廉租住房保障支出463.62亿元、用于城市建设的支出7531.67亿元等。

    这显示，2010年地方政府的成本性支出大约是当年土地出让收入的46%，略高于业界的预测。

    但简单计算可以得出，当年地方政府的纯收益依然在1.5万亿元左右。

    《第一财经日报》记者获得一份重点城市的官方土地出让情况报告显示，2011年该城市土地出让累计上缴财政专户1079亿元，扣除土地储备等成本后净收益621亿元。这意味着，该地的土地出让净收益在60%以上。

    不过，近年来由于拆迁补偿等支出越来越高，地方政府因土地出让获得的纯收益应该在逐年下降。

    明显向城市倾斜

    土地作为一种重要资产，政府将其变现后，却很少对外发布资金的使用用途。前述财政部报告有所提及，但仍较为笼统。

    近年来，中央政府不断做出对地方土地收入支出的规定。如财政部早在2007年发布的《廉租住房保障资金管理办法》就规定，从2008年1月1日起，地方各级财政部门要从土地出让净收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障。

    其他还包括不低于15%的比例用于农业土地开发，10%用于农田水利建设，以及10%用于教育资金等。如果按此执行，就意味着地方要拿出超过一半的土地收益来用于民生工作。

    但依据上述财政部报告，地方政府土地收入的支出大头依然是城市建设。

    2012年，时任国务院发展研究中心副主任的韩俊曾在《农民日报》撰文称，中国土地收益的分配明显向城市倾斜，2011年土地出让金的收入已超3.15万亿元，到该年10月末土地出让收益三农支出只有1234亿元。

    上述财政部报告也显示，2010年廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%。而在当年土地出让收入各项开支之中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。

    韩俊在文章中表示，在符合国家土地用途管制和土地利用总体规划的基础上，要把更多的非农建设用地留给农民集体开发，要让农民直接分享土地的增值收益。 

    2、佳兆业海外债权重组计划未获通过【from: 中国新闻网】

    北京商报讯：即便佳兆业在春节前按下“暂停键”，希望能为公司的海外重组支持协议得到更充足的时间，从而赢得更多债权人的支持，但截止法定日期内，佳兆业未能获得超过法定的75%的支持率。

    2月15日，佳兆业高级顾问谭礼宁表示，截至2月14日，佳兆业重组支持协议已获得不低于53%的投资者的支持。不过，佳兆业的重组计划需要获得75%的境外债券和贷款投资人的支持才能获得通过。

    谭礼宁表示，佳兆业计划寻求法院批准召开债权人会议，就其计划再次投票。倘若法院颁令召开的会议得以举行，佳兆业有信心获得75%的支持。

    佳兆业方面表示，向1月24日前支持协议的债权人提供相当于本金总额1%的同意费，向2月14日前支持协议的债权人提供0.5%的同意费。

    此前2月1日，佳兆业集团控股有限公司公告宣布，因需要更多时间编制落实重组文件所需资料，境外债务重组支持协议截止日期将延至2016年2月14日。

    相关人士表示，在规定截止日期前，佳兆业海外债务重组计划未获通过并不令人意外。

    对于佳兆业的重组方案，此前代表超过50%债权人的凯易律师事务所公开发表声明，重申对佳兆业管理层的支持，并表示经双方同意的流程可给离岸债权人带来更高的确定感与控制权。但即便如此，佳兆业也仅获得五成左右投资人的支持，与理论上75%以上的支持率差距依旧明显。

    更重要的是，以BFAM Partners和Farallon Capital等公司为代表的境外债券持有人对佳兆业提出的海外债务重组方案表示出强烈不满，甚至针锋相对 地提出了一项债务重组计划，并表示这份计划能够为境外债权人提供更大的回报。

    上述人士表示，到目前为止，BFAM Partners和Farallon Capital等债权人的强势反对依旧是让佳兆业境外债务重组面临的最大阻碍。同时，有迹象表明，BFAM Partners和Farallon Capital不乏支持者，以二者为代表的海外债权人可能握有超过25%的境外债券。根据佳兆业集团的债券募集说明书，持有未偿还债券余额比例达到25%的投资者，可以针对该公司采取强制措施。

    但佳兆业也并非仅仅是等待命运的宣判。谭礼宁表示，有些债权人表示会在法院颁令召开的会议上支持重组计划，这些债权人目前没有签署协议，因为如果签署了协议，他们就不能交易佳兆业的债券了。业内人士表示，也许这些“摇摆”的债权人将成为佳兆业海外债务重组棋局走势的不确定因素。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、2016春节7天昆商品房成交0套【from:搜房网房天下】

    根据昆明市房产信息网发布的成交数据统计，2016春节（2.7-2.13）昆明主城区级呈贡新城共计成交各类商品房0套，比2015年春节成交的商品房20套相比，减少了20套，同比降幅为100%。2016年春节成交面积为0平米，较2015年春节成交面积1709.62平米，减少了1709.62平米，同比降幅为100%。

 

三、2月份上半月成交数据统计

    2016年2月上半月，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房1021套，总成交面积73602.29㎡，比去年同期相比，成交降幅达-67%，春节期间昆明商品房成交近10年来首次出现“零交易”情况，整体市场低迷情况即将延续，并基本定调2016年昆明市去库存的楼市艰难之路。

 

四、2月上半月新增物业

    2月份上半月因春节大假，未公示任何项目取得预售许可证的信息，无新增物业投放市场，2016年“去库存”将是昆明房地产市场主题。

 

五、2月上半月土地供应与成交

    1、土地供应：2月份上半月共有4宗共189.12亩土地交易公示，工业、教育、批发零售、街巷用地等非居住用地性质为主。

    2、土地成交：2月份上半月共计6宗262.48亩土地成交，城镇居住用地为主，主要成交区域为北市区龙泉街道办，由蓝光地产竞得约180亩住宅用地。