一、政策及市场背景

    1、谁是上海疯狂楼市的幕后推手？【from: 中新网】

    进入2016年以来，在全国楼市持续低迷的背景下，上海的房价犹如脱了缰的野马，日渐疯狂。有人拿上市公司做比较，称很多上市公司即便拼上一年利润也无力购得上海一套房。而按照现下的涨速，一个购房者走完首付、审批、过户、银行放款这一整套流程大致需要2到3个月，其间有的人房子没到手就赚了100万元(人民币，下同)也并非天方夜谭。

    上海楼市的火爆来得太快，快到很多人甚至都没准备好，就被迫做了一回“接盘侠”，那么谁才是这一波疯狂楼市的幕后推手？

    2月25日的上海土地市场，江苏中南以8.57亿元竞得青浦区朱家角镇的一块纯宅地块，成为开年首个“地王”。

    眼下，上海俨然是各路地产资金理想的“避风港”，面对三四线城市高企的库存以及与日俱增的风险，福建、江苏等地的开发商涌入北上广深等一线城市，“避险性投资”的初衷成为上海疯狂楼市的始作俑者。

    上海中原地产研究咨询部总监宋会雍接受中新社记者专访时指出，当前中国国内的实体经济不好，投资格局却较为宽松，大量热钱一直在寻找安全的投资通道，“大家都认为一线城市最安全，于是资金都往一线城市调，投资客成为市场的引导力量，并迅速激发了需求”。

    研究显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买家置换时最先考虑二手房，“在目前购房需求迅速膨胀的情况下，二手房房东惜售心理日益严重，跳价情况屡屡发生，也促使了房价的进一步上涨，”上海链家市场研究部总监陆骑麟说。

    投资、供应、需求、购买，在楼市这条产业链的最后一环，宽松的信贷扮演了重要角色，而在宋会雍这样的业内人士口中，被叫做“加杠杆”。

    今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成，“下降过程中，社会资金参与了进来，为购房者提供金融方案，也就是短期借款，这进一步释放了市场的购买力，”宋会雍说，就好比滚雪球，产业链最终形成闭环，至此信马由缰。

    不过，疯狂终究会归于理性，当前上海疯狂的楼市似乎已引起官方的警觉。近日，上海市发改委官方发文，明确指出未来上海中心城区中小套型住房供应比例将不低于70%，郊区将不低于60%。此外，此间官方对房产中介不规范服务行为的紧追猛打似乎也在释放着调控趋紧的信号。

    或许就像世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟所预计的那样，一线城市在进入新年以来仍加速上扬的态势，意味着适度调控需求政策在逐步酝酿之中。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、昆明综合保税区获国务院批准 规划总面积2平方公里【from:都市时报】

    2016年2月26日，据国家发改委消息，今年春节后，国务院已批复同意昆明出口加工区整合优化为昆明综合保税区。按照昆明市的规划，今年昆明综合保税区将与滇中产业新区共同完成昆明综合保税区B区围网建设，确保顺利通过国家验收并封关运行。

    规划：今年确保通过国家验收并封关运行

    昆明综保区是在原昆明出口加工区的基础上转型升级，规划总面积2平方公里，分为A区和B区。其中，A区位于经开区昆明出口加工区内，规划面积0.58平方公里，目前已封关运行。B区选址于昆明长水国际机场附近，规划面积1.42平方公里。

    具体来看，A区将重点发展具有云南省以及周边国家特色优势的资源性产业、珠宝玉石、生物医药及食品等产业，突出保税加工、保税物流功能。B区将以长水机场为依托，重点发展国际转口贸易、仓储、加工等产业，突出保税贸易、保税服务、保税物流、保税加工、保税展示等功能。

    按照昆明市的规划，2016年，昆明综合保税区将与滇中产业新区共同完成昆明综合保税区B区围网建设，确保顺利通过国家验收并封关运行。此外，2017年将启动昆明综合保税区产业功能配套区的基础设施建设。

    2020年：外贸进出口总额将占全省2成

    据了解，综合保税区作为我国开放型经济发展的先行区，近年来加快向中西部地区布局并持续整合优化提升功能，为承接产业转移、稳定发展对外贸易和推进区域协调发展发挥了积极作用。此前，红河综合保税区已于2014年1月，作为云南省首个获得国家批复的综合保税区。

   就昆明而言，为加快综合保税区的申报建设工作，昆明市委、市政府高度重视，2013年12月成立昆明综合保税区管理委员会，2015年6月成立昆明综合保税区开发运营管理有限责任公司，作为项目开发的主体，全面承担起昆明综保区B区1.42平方公里的开发建设和运营管理工作。

    昆明综合保税区建成后，将成为集报税加工、保税物流、保税服务、保税贸易四大功能于一身的云南外向型经济和对外开放的重要平台，力争到2020年昆明综合保税区A区、B区外贸进出口总额占到云南省的20%。

   名词：综合保税区

    经国务院批准设立在内陆地区，是具有保税港区功能的海关特殊监管区域，执行保税港区的税收和外汇政策。

    规划总面积2平方公里

    A区（出口加工区）0.58平方公里

    B区（空港分区）1.42平方公里

    2020年昆明综合保税区A区、B区外贸进出口总额将占到全省的20%。

    2、2016年碧桂园将在昆明开工建设下马村等10项目【from：昆明房产网】

    近日，昆明市委副书记、市长王喜良、副市长王春燕、市政府秘书长胡炜彤，一同会见了碧桂园集团助理总裁吕宏伟一行。据悉，2016年，碧桂园公司将在昆明开工建设10个项目，包括下马村、潘家湾小村等城中村改造项目。

    2016碧桂园在昆明新开工10个项目 总投资超过100亿元

    吕宏伟介绍，碧桂园集团公司非常重视云南区域建设，在设计、规划、资金等方面予以重点倾斜和支持。2016年，碧桂园力争在昆明开工建设、总投资超过100亿元的10个项目，其中包括备受关注的下马村、潘家湾小村两个城中村改造项目。

    3、云南城投或已将天宇时代广场纳入麾下【from：云南房网】

    扩张势头迅猛的云南城投有可能将“再下一城”，近日，据天宇新时代广场项目工作人员透露，云南城投将与神州天宇合作开发该项目。自2014年以来，昆明楼市下行，许多项目工程进展缓慢，陷入资金困境甚至停工，市场开始整合。除了实力强大的外来房企开始接盘昆明本地项目外，本地房企云南城投也相继入主了园城、云南艺术家园区、东方首座等项目。位于北市区羊肠小村的天宇时代广场项目如果也被云南城投纳入麾下，云南城投在昆明的版图将再度扩大。

    云南房网近日在天宇时代广场项目踩盘了解到，目前天宇时代广场项目工程处于停滞状态，目前第4栋住宅已经建至8层，虽然项目停工，但该栋住宅仍在认筹中。而据项目售楼部工作人员介绍，云南城投将与神州天宇合作开发该项目，据称，云南城投将于3月中下旬参与到天宇时代广场项目的开发中，工地将由云南城投管理，天宇时代广场项目第4栋住宅也将正式开盘。

    天宇时代广场为羊肠小村城中村改造项目，最早的改造主体并非神州天宇，而是影视大腕陈凯歌参与投资的昆明影鑫投资有限公司。2009年启动的羊肠小村城中村改造项目，其后数年项目却不了了之，直到2014年天宇时代广场售楼部悄然开放，人们才知道该项目已易主神州天宇。天宇时代广场项目售楼部于2014年7月4日开放后很长一段时间都几乎没有动作，直到去年1月份才举行了项目开工仪式。目前项目1号地块和5号地块的小学和幼儿园已经建成，其余地块均未完成建设，根据去年6月的环评公示，项目2号、3号住宅预计将于2017年、2018年建成。项目总体量为130万方，待建体量还较大。

    虽然项目开工已有一段时间，但项目用地却一直未能完成出让，今年1月，本已挂牌的项目5宗土地被市国土局公告因故中止交易，中止交易的原因并未公布，但可能与去年神州天宇因未缴清2013年拍下的桃源村11宗土地16.5亿土地款而被列入“黑名单”有关，根据规定在其缴清所欠价款前，将不得参加新一轮土地竞买活动。

    神州天宇迟迟未能拿下天宇时代广场的项目用地，项目也就不能获得预售证，继续开发便变得十分困难，而神州天宇是否如项目售楼部置业顾问所言，将与云南城投合作开发该项目。云南房网联系了两家公司求证，但都没有得到最终证实。目前，天宇时代广场的开发商昆明盘龙神州天宇置业有限公司的股权也未发生变更。

    虽然云南城投是否会介入天宇时代广场项目开发还未得到证实，不过从云南城投近年来的战略上来讲也不无可能。2013年2月，云南城投下属企业安盛创享收购了西苑地产60%股权，共同开发园城项目。云南城投去年连续增资昆明两个项目并控股，首先是去年7月云南城投增资云南艺术家园房地产开发经营有限公司，增资后持有艺术家园公司51%的股权，对艺术家园公司运作的云南艺术家园区项目进行后续开发与管理。2015年12月，云南城投增资云南东方柏丰投资有限责任公司，增资完成后将持有东方柏丰51%的股权，此后将与柏丰集团共同投资完成东方首座项目的后续开发。

    4、三家外来大牌房企盯上西苑茶城地块【from：云南房网】

    早在2010年，位于人民西路的西苑茶城作为“退二进三”项目就已经纳入拆迁范围。为完成华丽“变身”，该项目地块的所有者昆明丹海降解材料有限公司（下称“昆明丹海公司”）曾提出在此打造泰国文化城项目。如今数年过去，目前西苑茶城仍旧是经营状态，地块尚无拆迁迹象，泰国文化城的计划已然流产。近期据消息人士透露，万科、恒大、碧桂园三家外来房企均对西苑茶城项目地块有了浓厚兴趣。该地块尚未入市就吸引了如此多的大牌意向，让沉寂已久的西苑茶城摇身一变成了“香饽饽”。

    西苑茶城位于人民西路710号，地块为昆明丹海公司所有，实际上西苑茶城原址为昆明丹海降解材料厂，随着城市发展的需要，丹海公司开始向第三产业转型，大约在2006年的时候，昆明丹海公司原有的职工宿舍全部拆除，在原址上建造了6层的楼房，解决了职工的住宿问题，后又拿出一部分原有厂房、仓库、办公楼，改造为西苑茶城，自此有了这样一个集茶叶交易、拍卖、物流仓储、文化展示、科技交流、金融商业服务为一体的专业茶城。

    2010年11月，昆明丹海公司决定关闭了西苑茶城，打算进行进一步的升级改造。据当时该公司的负责人表示，西苑茶城项目地块将通过改造，将这里打造为规模30万平方米，集泰国和周边国家特色酒店、餐饮、商品、洗浴、文化等一体的泰国文化城。随后该地块将进入土地一级整理阶段，由昆明市交通投资有限责任公司引入社会资金参与该地块的一级开发。据招标公告，昆明丹海公司“退二进三”项目四至为：南邻人民西路，西临昆明泉源有限公司，北邻沙沟尾村。土地面积115.24亩，项目总投资额约3.4亿元，规划用途为商住。

    据招标主体交投在2012年12月份发布的一份中标结果显示，云南绿景房地产开发有限公司将作为昆明丹海公司“退二进三”项目土地一级开发整理社会投资人竞争性谈判的第一成交候选人。但在确定了土地一级开发整理投资主体后，西苑茶城所在项目地块的开发并未迎来实质性进展。时隔四年，西苑茶城项目所在地块并无拆迁迹象，茶城内仍旧有不少商户正常营业，昆明丹海公司关于“泰国文化城项目”项目的规划已不再提及，项目尚未落地就已“流产”。

    西苑茶城项目所在地块何时进入开发尚不得而知，不过该地块已经有了不少意中人。据业内消息人士透露，万科、恒大、碧桂园三家大牌房企都对西苑茶城所在地块有了投资意向。

    此传闻似乎并非空穴来风。云南房网近期曾报道过，今年以来，碧桂园、恒大等多家一线房企纷纷公布了各自在昆明乃至云南的扩张蓝图，碧桂园2016年拟在昆开建10个项目，恒大今年计划在云南新增5-10个项目。从目前几家企业现有土地储备情况看，想要在昆明打一场“持久战”，手中的“余粮”已不能满足长时间的开发计划，补仓迫在眉睫。

    但纵观今年开年昆明土地市场的几场交易，几乎未见大牌房企的身影。从今年刚入市的地块性质来看，具备高性价比的优质地块并不多，并没有在土地市场掀起大波澜。反观这些大牌房企近期的动作，合作开发或接盘的拿地模式反倒成了增加自身土地储备的重要手段。目前万科已经直接接手联邦国际A3地块，碧桂园意向合作多个城中村项目。对于这些大牌房企而言，要完成2016年度计划，除了招拍挂之外，合作接盘成为必要手段。

    西苑茶城项目所在地块虽然辗转多年依旧“毫无建树”，随着周边地段的逐步发展，地块的价值却提升了不少。目前茶城周边已经汇聚了西府景苑、经典明苑、版主青果、兰亭上锦、乐派空间等多个新建物业，无论是居住环境或是周边配套都得到了极大改善，具备了成熟的开发条件。虽然人民西路西端，但本身就临近眠山车场，日常出行比较便捷。尤其是随着地铁3号线的即将到来，紧邻地铁3号线的西苑茶城将一跃成为地铁物业，交通优势更加明显。

    另外，相较于一般的城中村地块，西苑茶城的地块所有者为昆明丹海公司，不存在复杂的产权问题，房企在后续开发中的难度也会有所降低。基于以上诸多优势，西苑茶城所在地块能同时赢得几大开发商的青睐也就不足为怪了。西苑茶城能否再度华丽转身？项目地块最终鹿死谁手？云南房网将持续保持关注。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年2月22日至2016年2月28日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房591套，比上周增加358套，增幅153.65%；总成交面积59920.12㎡，比上周增加38021.6㎡，增幅173.63%，昆明商品房成交市场陆续复苏，成交套数突破500套，2016年开年后商品房成交量环比不断增加，但与2015年同比却下滑。

 

四、本周新增物业

    本周无预售许可证发放公示，2月份整月无新增物业面市，各大楼盘集中火力去“库存”，缩减新物业面市。

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周无土地招牌挂供应信息，已连续两周无土地招拍挂信息，土地供应市场持续遇冷。

    2、土地成交：本周土地交易公示4宗约187亩，商务、商服及城镇居民用地为主，4宗土地2宗转让，2宗流拍，土地成交市场持续遇冷态势。