一、政策及市场背景

    1、330新政一周年：城市去库存“冰火两重天【from: 腾讯房产】

    为提振楼市信心，加速库存去化，2015年3月30日，政府财税、货币政策双管齐下，重磅推出了“330新政”。此后，全国楼市开始复苏，再佐以诸多相关的利好政策，不少一二线城市无论新房还是二手房都出现了交易量大涨，楼市去库存也上升为了国家的重要经济工作任务。时隔一年，在一系列政策的引导下，各城市的住宅库存现状究竟如何了呢？

    据伟业我爱我家集团数据中心研究分析，在政策调控下，330新政一年以来的整体去库存效果明显，但一线、二线、三四线城市之间的差异化却非常显著。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，在本轮调控中，一线城市在限购并未放松、房价高企的情况下，需求依旧大量释放；二线城市巧加各种政策筹码，成效卓越；三四线城市即使利好用尽，但成效依旧微弱。截止2016年2月，一、二线城市库存较2015年分别下降了13%、17%，三四线城市不仅没有下降，反而上涨了3%。

    事实上，从2011年到2015年，一线城市在楼市供应上略有不足，二线城市则基本实现了均衡化。相比之下，三四线城市需求本就有限，再加上大刀阔斧不断开工新建，导致库存量畸形冲高，截止2016年2月，三四线城市的库存较2011年激增了161%。

    据伟业我爱我家集团数据中心统计，从去化周期来看，一二线城市与三四线城市之间的差距也非常大。按照2015年新建住宅去化情况计算，2016年一线及二线城市去化周期均不超过12个月，维持在合理水平，南京和苏州去化周期甚至在半年以内，呈现出了需求过旺、供应量不足的态势。三四线城市严重过剩，完成去化尚需5年，去库存任务压力山大。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，330新政一年以来，中央及地方政府从财政、税收、货币、行政等方面多管齐下，通过松、降、减、加等手段不断调整政策，所营造出的环境对楼市来说可谓“空前利好”。

    一是金融政策不断宽松化。2015年以来，央行经过六次降准、五次降息，利率水平下了调20%，降至了历史最低点，银行五年以上贷款基准利率由年初的6.15%下降到历史最低点4.9%，多数城市首套房贷款利率启动8.5折，整个市场的流动性得到了大幅增加。

    二是信贷加杠杆。330新政二套房首付比下降为四成、公积金首套住房贷款首付比降为两成之后，930再次加杠杆，不限购城市首套房商贷首付比降为25%；今年2月2日又三度下调不限购城市首付比为20%，下调二套房首付比例为30%。再加上市场上出现的一些首付贷金融产品，整个楼市的信贷杠杆可以说非常的足。

    三是减少购房交易环节税负。330新政将个人普通住房对外销售免营业税的年限由5年减少为2年，今年2月19日的契税新政又再次降低非一线城市非普宅交易营业税、以及二套住房契税率。税负的降低为加快房屋流转提供了非常大的动力。

    第四，非一线地方政府也在千方百计加政策筹码。部分城市经过不断地分析总结，也根据自身情况，制定一系列的利好政策。他们或是放宽资格门槛，如开放境外机构及人员的购房限制；或是降低支付难度，如部分人群零首付购房；或是政府自掏腰包，如直接进行财政补贴；或是契税减免，如设立家庭居住面积门槛、调整个人住房公积金的“免税线”等等。这些政策有的起到了效果，在部分地区很强有力的刺激了观望者的购买欲；有的没有起到什么明显的效果；有的甚至因为论证不足而被很快取消。但无论成效如何，楼市的地方政策氛围在过去一年绝对是积极向好的。

    “一线及二线个别城市市场需求火爆，库存明显下降；三四线城市市场表现依然不景气，库存量再上新台阶，压力有增无减。虽然政策‘空前利好’，但城市间的去库存却是冰火两重天。“胡景晖说道。

    胡景晖认为，去库存的关键还在于人。一般情况下，住房存量面积和城市人口比在1-1.5为合理水平。三四线城市本身人口数量较少且对外来人口吸引力较弱，因此即使在政策空前利好下，城市后续去化动力依然整体不足。要想完成去库存任务，就必须和城市人口结合起来进行考虑。

    因此，胡景晖表示，城市间市场如今已呈现明显分化，分城施策将是未来政策调控的正确方向。一线城市和二线部分城市，人口流入量大且产业集中，住宅库存量已经呈现短缺现状，应通过增加土地供给解决需求过旺。而对于高库存下的三四线城市，需引进并优化产业结构、完善城市综合配套，以吸引更多人口流入，同时，找到供需平衡点才是市场健康发展之道。

    2、主题游乐园经济时代正启幕，港中旅海泉湾近邻环球影城【from: 腾讯房产】

    2016年3月28日，上海迪士尼乐园门票启售。从经济发展的角度，业内认为这不仅会带动整个上海的旅游产业，也将掀起主题乐园开业热潮，内地将迎来“主题乐园经济”时代。国泰君安证券预计，2016年上海迪士尼将吸引境内外旅游人次达1200万以上，且每年以300万至500万的旅游人次持续增加，其中境外游客或新增超过300万人次。若按370元的平日门票价格计算，上海迪士尼全年门票销售将超过44亿元。此外，上海迪士尼还将拉动旅游运输业、旅游宾馆业、城市交通业以及餐饮业等旅游细分产业经济增量。国泰君安证券公司预计，按照1元带动8元测算，上海迪士尼乐园将给旅游产业带来350亿元的增量。在上海之外，广东在主题乐园方面，也是全国发展得较早的，并拥有大批本土“游乐园品牌”。其中最为著名的应属于“长隆”系列游乐项目。2014年开业仅仅9个月的珠海横琴长隆项目，就接待游客800万人次，带动珠海2014年度GDP增速从珠三角倒数第二跳升到第一、珠海酒店开房率增长87%、珠海机场客流量增长41.5%。据估算，清远长隆将带动综合经济效益超过1000亿元，

    创造5万个就业岗位，带动相关产业就业达20万人。

    “主题乐园经济”的风潮正在席卷大江南北，无论是发力较早的广东的“长隆”系，还是蓄势待发的上海“米老鼠与唐老鸭”，这股热潮势不可挡。难道北京会落后步伐？显然不是，北京环球影城主题游乐园规划在通州区梨园镇（六环路西侧、京沈高速路北侧）建设，主题游乐园将集东西方文化特色、汇集科技娱乐、餐饮购物、休闲度假等众多旅游要素于一身体。环球影城主题游乐园最具特色的项目就是电影元素，环球影业拥有“小黄人”、“泰迪熊”、“速度与激情”系列、“寂静岭”系列、“绿巨人”、“史莱克”等等，游乐园内会根据这些经典影片的元素来兴建建筑和游乐设施。

    北京环球影城总投资超过500亿元，将成为全球最大环球主题公园，建成后必然为区域带来重大的利好。根据规划，京哈高速和东六环将新建两座立交桥直通园区，预计年接待游客超过1000万人次。此外，在综合市政配套方面，将由通州区全面负责将项目所需的水、电、气、热等各类市政管线接至项目用地。

    北京东燕郊与通州仅一河之隔，距离通州副中心直线距离仅6公里左右，近邻规划中的环球影城。而港中旅·海泉湾(楼盘资料)（北京），位于北京至燕郊的出口位置，近守京通、京哈高速路，可近享未来环球影城的建设利好。项目以200万平米全享型旅居王国为产品定位，规划建设艺术中心（已落成）、九年一贯制名校、运动综合体、温泉养生元素、休闲商街、中央公园等六大旅居元素，成为新型旅居生活的全新标杆，使广大旅游消费者和追求高品质生活者，能切身享受到旅游休闲产业发展的福利，并将旅游、休闲融入到生活之中。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、巨和壮志难酬 南亚未来城后续开发或易手万科【from:云南房网】

    近日，万科将接手巨和地产已耕耘多年的南亚未来城（刘家营城改项目）的传闻悄然传开，引发业内猜测不断。为落实传闻真假，云南房网赴南亚未来城调查了解。据世博首岸（南亚未来城3期）营销中心工作人员确认，万科介入一事属实，目前世博首岸的物业管理已与万科物业达成协议，而4、5期巨和齐泰城（齐泰广场）的合作事宜仍在与万科洽谈中。

    位于白龙路与龙庆路交汇处世博首岸是南亚未来城的3期，目前已完工在售，项目定位为大户型大平层豪宅，目标精准，直指高端住房消费者，据了解，目前187套现房已售出三分之二，均价12000-13000元每平米。小区内绿化已全部完成，居住环境舒适，而这个豪宅项目交房后的物业管理将由万科物业全权接手。

巨和齐泰城项目现场1

    作为南亚未来城整个项目配套商业区的巨和齐泰城，其现状则不是十分乐观。自2013年9月份动工至今，巨和齐泰城已经施工两年有余，5栋回迁房已基本完工，而项目的写字楼和商业体却仍然处于钢架结构。在项目现场可见，5栋回迁房已全部封顶，外墙上漆，钢架结构的写字楼和商业体建至7层现已停工。据营销中心工作人员透露，目前巨和地产正与万科就巨和齐泰城项目洽谈合作中，世博首岸的物业管理已确定由万科进驻。

    据规划信息，巨和齐泰城项目总用地面积86.4亩，总建面345102平米，容积率5.96。分为四个地块，其中地块一、地块三建5栋回迁房，地块二拟建设一栋社区医疗卫生用房，地块四为商业区，包括 A座和C座办公楼及商业综合体。

巨和齐泰城项目现场2

    云南房网在此前的踩盘中了解到，项目商业体计划打造为以快销品、化妆品、服装销售为主的综合性商场、电影院和生鲜超市。从进度来看，如果双方合作达成，万科接盘后，除了5栋回迁房，项目可操作的空间只剩下在建的写字楼和商业部分。而未来规划假如没有调整的话，就意味着万科将接手一个商业项目。在如今商业、写字楼过剩的情况下，对万科无疑是一个不小的挑战。

    云南巨和地产开发有限公司成立于2001年，是云南本土历史较知名的开发商，公司成立至今已在昆明打造了精品项目，作为刘家营城改项目，南亚未来城已开发多年。另外巨和还是附近白龙寺村和云山村的改造主体，不过在去年8月的时候，这两个城改项目已达成与云南城投集团旗下未来城公司的合作。

    近来万科、碧桂园、恒大等大牌房企纷纷接盘城改项目，而万科自进入昆明以来，凭借雄厚的财力多次接手困难项目，在这些接盘侠当中也是接盘数量最多的，但一直以来，万科接盘的目标十分明确，全部为住宅地产，此次与巨和的合作洽谈如果达成，会是万科首次接手商业项目。假如万科接手，对于巨和齐泰城来说，是助力其完成为囊括购物中心、顶级IMAX豪华影城、五星级豪华酒店、风情商业街的高档商业区，还是改变方向再进行规划调整？答案还有待揭晓。

    2、园西电子广场也要开餐饮 IT卖场混业自救【from：云南房网】

    3月31日，五华科技产业园官网上发布出了园西电子广场招商信息，根据信息显示，园西电子广场招商后的定位为集餐饮、文化、休闲、娱乐、社区服务为一体，打造特色主题室内商业街区。这也意味着，园西电子广场将由传统的数码商城身为综合商业体。作为昆明最早的IT卖场之一，园西电子广场已经有24年历史，经历繁盛之后，面对已发生巨变的市场，传统的数码卖场也不可避免的要寻求调整应对的措施。

    园西电子广场生意清淡 商户期待业态升级

    园西电子广场位于一二一大街与圆通北路交叉口处。项目始建于1992年，占地面积1200平米，项目1-3层为商业，4-5层为写字楼。其中，商场1-3楼营业面积为3000平米左右，经营户有94户。和其他传统的IT卖场一样，商场主要销售范围是以电子产品为主，业态形式比较单一。而此次园西电子广场所发布的招商消息主要是为了丰富商场业态，此后将打造成为以电子产品为主打，并配有餐饮、休闲等附加配套的室内购物商业街区，商场总体定位不变。

    云南房网来到园西电子广场时，虽然是休息天，但商场内部还是稍显冷清，商场一楼主要经营范围包括了品牌笔记本电脑和数码产品，一进门就有不少销售人员前来搭讪，现场可以看出竞争还是比较激烈；商场二楼主要经营范围包括了DIY、打印、传真、一体机及电脑外设产品，人流量相比一楼少了很多，且有的商铺还处于闲置状态；商场三楼共36户商户，主要经营范围包括电脑耗材及外设批发，该楼层就基本见不到消费者，且大概有三分之一的商户是呈现空置或关门的状态。

    云南房网随后采访了一位卖场的工作人员。据他透露，商场的生意近几年来越来越下滑，远没有前些年好做。园西电子广场之前很多铺面都是空置的，直到附近云大3A数码城关门后，原先在那里的商户才搬迁到园西电子广场。但由于现在客户可以选择的渠道比较多，很多人购买电子产品都是通过口碑传播，消费者购物的随机性降低了不少；且电商渠道的不断扩大，实体店面逐渐萎缩，很多商铺都只能依靠固定客户支撑。且前些年市场竞争激烈，商场内商户质量良莠不齐，这也使得一部分消费者对电子广场失去了信心，从而流失了部分客户。

    关于园西电子广场业态将重新规划的问题，工作人员和商户表示还暂未接到通知。但对于这样的改造还是比较期待。他们表示，如果商场能够规划出部分区域作为餐饮、休闲等配套，首先能够为商场内的工作人员提供便利，另外也能吸引周边的一部分人群。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年3月21日至2016年3月27日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房2519套，比上周减少1057套，降幅-29.56%；总成交面积216787.07㎡，比上周减少90307.27㎡，降幅-29.41%，本周昆明商品房成交市场小幅下降，其中3月22日成交数据统计缺失，影响总量统计的客观准确性。

 

四、本周新增物业

    本周昆明市共计发放1个预售许可证，涉及预售面积约6.3万㎡，位于北市区，新增物业面市量持续较少，去库存姿态依然明显。   

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周共有3宗晋宁土地交易公示，均为工业用途地块，总面积约150亩。

    2、土地成交：本周土地交易公示5宗约67亩土地，城镇居民用地为主，其中3宗土地为寻甸县小宗土地转让公告，另两宗为昆明市土地，但以转让为主，非竞拍所得。