相比住宅市场价格的持续上扬，昆明公寓投资热情低迷却是近年昆明房地产市场的常态。而且这样的态势并没有改善的迹象，即使“买一送一”这样的地摊模式的促销也没有激起太大的水花。

最新的数据表明，昆明在售公寓价格与去年同期相比下降了近1000元/平方。

 

 

影响商业物业投资行为的主要有投资门槛（首付金额）、投资安全、投资回报等三大因素，而昆明商务公寓的投资与住宅投资相比，并不占明显的优势。

目前昆明商务公寓平均总价在55万左右，由于金融政策的限制，首付金额甚至比住宅还高。公寓客户之所以要买公寓，主要的原因是经济条件的限制，如果财务负担比买住宅还大，公寓就失去了居住过渡的意义。

 

投资公寓而不是住宅的原因

 

同时，公寓交房、验收、办证等流程的曲折程度也不比住宅单纯，交易税费比住宅高还导致其流通性较差。

从投资回报方面看，昆明新建公寓静态年投资回报率在3.5%左右，低于商业物业投资5-6%的一般投资预期，再加上市场价格长期低水平徘徊，可替代性产品（小户型住宅）普遍存在，而且还会产生额外的生活成本（如物管和水电价格高于住宅物业），再加上昆明的商务公寓普遍没有附加服务和个性特色，这样一种只有“袖珍”特点的产品，真的不值得市场的错爱。

实际上昆明也有涨价的公寓，比如南一环内的某项目，东一、二环之间的某项目，北二环边的某项目，今年比去年同期都上涨了1500元/平方以上，虽然它们也没有很特别的附加服务和个性特色，它们有非常成熟的城市生活环境。

 

公寓投资影响因素

 

而同期价格降幅最大（价格下降3000元/平方以上）的项目主要出现在呈贡新区、巫家坝、会展中心和马街等板块，这些区域未来的发展规划非常美好，但公寓客户与住宅客户相比，由于他们的流动性较大，他们更关注眼前的生活是否美好。

 

昆明房地产历史上有两个很成功的公寓项目，代表了昆明公寓发展的两个里程碑，一个是二十年前的“阳光A版”，位于绝对的都市中心，开创了昆明跃层公寓的先河，六千人抢六百套公寓，在电视台演播大厅直播公证摇号，摇到号跟体彩中大奖一样兴奋。

 

 

另一个是五年前的“H公寓”，虽然不算是都市中心，但周围生活配套相对齐备，并且存在于万达双塔和当时渲染的“金产区”的光环下，同时产品开创了昆明公寓室内空间集成的先河，设计师通过多年发达国家类似产品的考察研究，结合年青人生活形态，对室内生活场景及生活动线等进行了细致分析，对结合青年人生活细节对室内家俱电器、起居用品、收纳空间等进行有机整合设计，使产品受到业内及市场的热捧，项目开盘当时的售价到现在也没被其它项目超越，租金更是目前昆明其他公寓难以望其项背。

 

 

昆明有质量的公寓客户总体来说对自己的事业发展充满信心，追求时尚生活，具备全球视野，注重生活品质，关注个人形象，独立意识强，希望有自己的独立空间，不急于组建家庭，喜欢步行即达的消费半径，消费注重性价比，餐饮、休闲、娱乐、社交、出行等日常严重依赖都市配套，因此，昆明公寓的投资开发及开发理念该何去何从，并不是一个简单的建筑施工工程投入产出的问题。