|
|
云南信息报 对于房贷政策的执行是否松动，近日记者从省银监会相关人士处了解到，从目前掌握的情况看，在监管部门督导下，各商业银行均迅速制定出台房贷新规实施细则，并从严把关，总体执行情况很好，没有任何松动迹象。
第二套房及以上房屋贷款套数在总套数和整体占比呈现“双降”，投机投资类购房得到遏制。
|
|
此外，按照有关规定，个人按揭贷款的发放应以“房”作为认定标准，对首付款比例实行动态管理。但事实上，由于商业银行与相关部门的数据未实现联网，很难以“房”为限进行认定，多数情况下只能以“贷”为限执行，这在一定程度上使得政策执行效果打了折扣。“但我认为这也不能算是政策松动。”前述人士说。
监管：整个房地产贷款都是收紧的
日前，记者从商业银行了解到，随着各家银行对房地产相关的三类贷款摸底告一段落，下半年开始，银监会将对房地产贷款组织例行的现场检查。一家商业银行信贷部的人士透露，下半年，银监会的检查将主要针对流程是否合规、风险管理是否有效，尤其是是否严格执行上半年出台的相关政策。“如有松动，按常规，银监会将进行一些处理，这意味下半年仍需继续严格执行。”
“从目前掌握的情况看，在监管部门督导下，各商业银行均迅速制定出台房贷新规实施细则，并从严把关，总体执行情况很好。据部分地区抽样调查，第二套房及以上房屋贷款套数在总套数和整体占比呈现‘双降’，投机投资类购房得到遏制，云南的情况也很好。”一业内人士表示，银监会已要求各级监管部门，继续加大对房贷政策执行情况的检查力度，及时严厉查处各类违法违规行为，确保国家宏观调控政策得到严格执行。
据记者了解，不仅个人按揭贷款未现松动，商业银行对土地储备贷款和开发贷款仍按银监会既定的政策执行。一家大型商业银行的高层对记者表示，总的目的都是为了保证贷款安全、不被挪用，以及房价不被炒作。
“目前对于土地储备贷款，银监会要求商业银行根据政府信用和财政状况，区别对待、重新核定授信额度；此外，要严格把握土地抵押率，按比例发放贷款，严防过度授信；商业银行还需要紧密监控贷款投向，确保贷款不被挪作他用，确保土地拍卖或协议转让收入优先偿还贷款。”一国有银行信贷部负责人表示。对于开发贷款，银监会也有明确的监管原则，如要求商业银行实行名单式管理，加强对开发商资本充足率和自有资金的审查标准；要求提高押品标准；把握贷款的额度限制等。贷款总额不得超过再融资的50%，对于住房销售合同资金要实行封闭管理，根据销售进度，按比例归还开发贷款等。
银行：信贷考核逐步收紧
“你可以把姓名和身份证号发给我，我可以让银行的朋友帮您查一下登记系统，要是查出来是二套的话，就没办法，只能按二套的走，如果是三套，那就三套的办，如果没查出来是二、三套的话，可以按一套首付来给您操作。”一商业银行大堂工作人员正在向前来咨询贷款的客户介绍。
也就是说，部分银行能够给没有贷款记录的客户提供贷款，前提必须是购房者此前并无贷款记录，或是通过银行登记系统无法查询到贷款记录。按理说，这样做是有违现在相关规定的，但这个违规动作之所以能打擦边球，一方面是开发商和部分银行千丝万缕的“关系” ，另一方面市场确实也有此需求。
“现在监管部门对二套房贷的检查非常严格，银行的信贷量每天都在监控之下。”昆明市一股份制银行相关负责人日前告诉记者。随着楼市调控的推进，差别化房贷政策正逐步发挥积极效应。与此同时，也有个别地区传出“二套房贷”松动的消息，但云南相关监管部门也反复重申，将严格执行相关调控政策，遏制各种名目的炒房和投机性购房行为。
银行的内部考核正持续收紧。一银行业人士说：“目前一些银行内部对于信贷额的掌控趋于严格，以往以半年为周期进行考核，即只要半年之内不突破信贷比就行，现在考核的周期已缩短至周。”
此前，住房城乡建设部等部委联合下发的关于二套房贷认定的相关通知要求，应借款人的申请或授权，具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。
昆明市一商业银行相关负责人表示，昆明市各银行与房管局等机构暂时还没建立全市联网的房屋登记信息系统，差别化房贷政策的实施条件还差一步。
“我们现在对客户房产的认定，大多还是依靠自身的系统，只要客户没有贷过款、征信记录良好，一般情况都可以享受到第一套房贷款的优惠。”一商业银行信贷部人员介绍，对于那些没有信贷记录，之前购买过房产的客户，还有就是那些把小房（没有信贷记录）变卖后再购买大房的客户，银行一般都很难查到他们的房产套数。
此外，业内人士也表示：“现在昆明各银行，在房产认定上，比起一线城市还有一定的距离，不仅系统还没联网，就是各银行与房管局等部门的衔接也还欠缺，所以现在的客户房产按揭贷款，就拥有套数的认定还是看‘运气’。”
客户：做到“认房又认贷”仍困难
7月上旬，家住官渡区的马先生看上了南三环附近的一套房子，并与卖家签订了买卖合同，预交了部分款项。
在此之前，马先生在四川老家有一套没贷过款的房产，其妻子在昆明有一套按揭贷款购买的房产，现已还清贷款。但马先生仍然想在昆明再购买一套房产。之前马先生也曾钟意过昆明市创意英国附近的一处房产，但正好碰上房产新政出台，苦于三套房政策的收缩，一直没能如愿。
近期有房产中介向他推荐了昆明某行的房贷，该行工作人员向马先生表示，现在他的情况可以当做二套房贷来处理，“我行二套以上个人按揭贷款只看征信报告，而且只会看到昆明本地的，看不到外地的。只要记录良好，也可跟二套房的客户同等对待。”
只看征信记录似乎有“认贷不认房”的嫌疑，但该工作人员又表示，“我们坚持认房又认贷的原则。”记者也通过电话向该行支行求证，该行工作人员表示，个人按揭有一个要求，就是要在未过户之前向银行发出申请，过户之后就操作不了了。
“现在的房贷实行差别化信贷，既定政策是二套房首付5成，利率上浮10%，三套房及以上首付5.5成，利率上浮20%，根据套数的增加而增加。”该负责人如是说。“看来房贷政策确实松动了，我还担心贷不到款。”马先生向记者表示道。
对于房屋的认定标准，记者在实地调查中发现，多数承诺可以做三套房贷的银行都把马先生的此套房产定为三套房。“你这种情况肯定是第三套，但是麻烦的就是银行现在很难知道没贷过款的你以前有没有过房产”。昆明市多家银行营业部的信贷负责人明确表示。
此外，按照有关规定，个人按揭贷款的发放应以“房”作为认定标准，对首付款比例实行动态管理。但事实上，由于商业银行与相关部门的数据未实现联网，很难以“房”为限进行认定，多数情况下只能以“贷”为限执行，这在一定程度上使得政策的执行效果打了折扣。“但我认为这也不能算是政策松动的表现。”业内人士表示。他建议有关部门尽快协调数据库的联网工作。
■旁边报道
沪银监局：开发商还贷能力下降
本报讯（记者马媛） 上海银监局局长阎庆民26日在上海中资银行业金融机构负责人会议上透露，4月房贷新政出台之后，上海的住房开发贷款关注类总量呈逐月上升之势，开发商还贷能力开始下降。
记者援引阎庆民的话，“开发商还贷能力开始下降，而且75%土地储备贷款都是在2009年以后发放的，拿地成本较高，未来将面临更大的偿还压力和抵押物减值风险。房地产信贷风险由隐性转向显性的可能加大。” 上海住房开发贷总量4-6月分别增加1.72亿元、6.32亿元和14.04亿元。
报道还称，阎庆民强调，各银行要坚持房地产调控政策不走样，严控房地产贷款风险。
根据上海银监局披露的数据，截至6月末，上海银行业金融机构不良贷款余额320.2亿元，比年初减少26.55亿元，不良贷款率0.99%，比年初下降0.19个百分点，不良贷款继续“双降”。