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城中村改造为西城腾飞提供了很好的机遇
云南信息报 大量城中村的存在，严重影响城市形象，“城不城”“乡不乡”成为春城的尴尬。城中村对城市的影响，不仅仅表现在城市形象和卫生、环境上，亦是滋生犯罪活动的温床。
2008年，昆明启动了为期5年的城中村改造。西城，作为现代新昆明建设的主战场，义无反顾地成为城中村改造的热点区域之一。
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作为曾经的工业区，多年来西城给人们的直观印象，即是居住社区老化、区域环境不佳、商业稀缺的一大片区。生活配套的不成熟，交通网络的局限以及商业配套稀少的先天缺陷，让它与滇池、世博板块的“宜居”定位，相隔甚远。从2008年开始，为提升昆明城市形象，盘活昆明主城区内优质土地资源，昆明启动了“城中村”改造。5年内要改造多达336个城中村的宏大工程量，让昆明各个片区迎来了新的商机。而西城，也借城中村改造的契机，实现了房地产开发带动区域经济总量攀升的质变之路。
自城中村改造启动以来，西城仅用了3年时间，就改变了区域原来房地产开发冷清、企业集中的旧貌，成为了一个新兴的高端住宅聚集板块。百花齐放的多个城中村改造项目，用最契合市民需求的创新户型、绿化率较高的园林景观、丰富的社区配套、标新立异的各类建筑群落，打破了西城原来单调的住宅小区为重的格局，让其成为现代新昆明建设的主战场之一。新生城中村项目中，丰富的商业体量及工程浩大的招商大潮，巩固了西城成就昆明城市副中心的霸主地位，一定程度上弥补原有西城商业发展滞后的不足。
盘点时下西城区域内的房地产开发格局，就会发现，沉寂已久的马街、梁家河、草海、高新板块、黄土坡立交桥等片区，已经成为城中村项目扎根的热点区域。从梁家河片区的经典壹城、正大紫都城，再到草海片区的西山新城以及黄土坡立交桥区域的都市春天等众多已经处于建设尾期、交房阶段的项目来看，它们呈现给昆明楼市的，是西城升级换代的新容颜。
走在西城的道路上，四通八达的交通网线，已经让区域的生活便利指数节节攀升。街道两旁，一栋栋时尚而现代的高层建筑如雨后春笋般拔地而起，多个新型地标建筑群落的现身，让昆明多家品牌开发商在进驻西城的过程中，寻找到自已的投资机遇。漂亮的新建小区以及相对较低的房价、逐渐成熟的生活配套，让昆明市民开始把置业的眼光锁定西城。透过这些项目，我们已经开始看到了西城因城中村改造而滋生的重重商机。
【观察】
改造催生西城地产开发热潮
梳理昆明房地产发展的轨迹，和其他区域相比，西城的发展略显得滞后了一些。这种滞后或许源于政府的规划，或许源于历史。不论原因何在，它都在很大程度上导致了西城的房地产开发无法与南、北市区媲美。也正是因为如此,当昆明启动城中村改造以来，拥有着充足土地资源的西城，成为城中村改造集中的新兴区域。
借城中村改造 西城房地产开发形成规模效应
2008年2月，昆明城中村改造项目正式启动。《昆明2008年-2012年城市发展总体规划》中明确指出，昆明将在西城布局城市副中心。政府层面早已从城市规划方向上指出了西城未来所具有的区域优势地位。或许不久的将来，西城将与昆明市中心、官渡区商业副中心、北市区商业副中心形成鼎立之势。
那么，长期处于房地产开发弱势地位的西城想实现“城市副中心”的转身，除了政府对于片区规划的调整，也需要其在生活配套、商业繁荣、交通配套等方面实现升级换代。这一切变化的来源，是需要区域打破其原有工业、企业集中的城市格局，提升区域居住价值。2008年，昆明大刀阔斧掀起的城中村改造热潮，无疑为西城的崛起带来腾飞的机遇。经典壹城、春城慧谷、经典双城、中晟·溪城等一系列城中村项目的启动及四处开花，改变了西城原来的城市版图，区域内呈现出一派生机勃勃的房地产开发热潮。市民开始来此置业，企业开始来此寻找办公场所，置业在西城的氛围开始形成。
品牌开发商齐聚西城建品质社区
城市化的快速发展，让沉寂已久的西城开始受到瞩目。而它能不能顺利成为一片宜居之地，必定是要“站立”在城中村改造的产品升级换代基础之上才可能实现。
业内人士李纯玉认为，西城房地产开发起步较晚，正是它成就繁荣宜居之地的优势。因为，政府对于片区的城中村改造项目规划定位更加清晰，开发商能更好地定位和做好项目规划及商业业态的配比，项目也能更好地满足现代人的居住、消费需求。
正如李纯玉所说，乘着城中村改造的契机，西城很多的城中村改造项目都选择与国内外有名的建筑设计单位、园林景观公司、商业运营团队合作。通过强强联手的方式，借鉴一线城市中成功的城中村改造项目运营经验，让规划更为人性化、智能化、宜居化，为项目的成功面市及运营提供保障。
太多的人将成就西城“王者风范”的希望寄托在城中村改造之上。而西城，也默认了这个责任及义务。时下，区域内城中村改造项目聚集的高新板块、梁家河片区以及环滇沿线地带，亦成为西城建设中实现城市升级换代的中坚力量。大规模的西城“造城”运动已经开始展开。随着城市化进程的加快发展，西城板块与板块之间、项目与项目之间相互结合，相互补充，将会形成 “宜居西城”的完美升级。
【展望西城未来潜力】
城中村改造助跑跨越式发展
就如多位房地产业内人士所说，西城，因为政府规划定位的改变，大批实力开发商的进驻，原先零散低端的房地产开发形态必将被彻底改变，升级换代的时刻即将来临。
然而令人担忧的是，多个城中村改造项目均以庞大的开发体量亮相，住宅的超高层式规划设计，商业业态的大体量，势必会让片区内形成一个物业类型相对集中、招商竞争激烈的局面。尚处于房地产开发起步阶段的西城，是否能有如此大的消化能力予以一一容纳？多个城中村项目招商的启动，是否会造成一个区域内同类型商业业态相对集中或是恶性竞争？
幸运的是，为了能让西城实现跨越、超越式发展，不少进驻西城的品牌开发商已经走出了探索之路。比如位于前所村的城中村改造项目——“启鸿·假日城市”就是一个城中村改造的典范代表。项目规划建设成为一个集商业、休闲、娱乐、生活为一体的70万平方米的复合生活区。稀缺的板式住宅、小区5大组景花园让居住成为城市中的假日之旅。与此同时，位于人民西路与二环西路交叉口的经典双城是梁家河片区的城中村改造项目。这个占地千亩的商业集群体，独创的矩阵商业公园业态，可容近万名商家。初步规划有大型购物中心、星级酒店、影剧院、综合商业街、下沉广场以及会所，加上周边的医院、学校等配套设施，可一站式满足人们生活所需的各个层面。
不得不承认，以上几个城中村项目所做出的创新之举，不论是在规模、品质、或商业模式上，都将领跑西城现有房地产项目。前瞻性的规划设计及对于品质的苛刻追求，进一步奠定购房者对于西城未来的信心。从现身西城的许多城中村改造项目的规划、建筑品质、社区配套等点滴细节中，我们发现，这些城中村改造项目所释放出来的已不单纯是一个地产开发概念，而是一个改变原城中村村民生活方式、满足西城区域城市品位提升的作品。随着西城区域内各个城中村项目建设的火热推进，不久后的将来，西城将用一系列的人居品质项目，向世人讲述它的宜居之路。
新规导致城中村项目建筑“被拔高”
西城改造面临考验
随着城市化进程的加快，为了在有限的土地资源内获得更多的建筑空间，建筑物不得不向高处发展。无论是上海、北京等一线城市，还是昆明西城的城市改造中，众多城中村项目面临着建筑 “身高”与宜居度的双重考核。
旧貌换新颜，城市化的进程中，西城原有的老、旧建筑在地段、规划、布局等众多因素指引下，开始成为历史。日益稀少的城市土地让政府之手不得不收紧，并对新的城中村项目的容积率和建筑高度提出了严格界定。今年3 月22 日，一份由昆明市西山区城改办下发的“关于城中村改造项目住宅建筑密度调整的通知”中明确提出今年以前审定、未开工建设的城中村项目的“住宅建筑高度原则上不低于40 层，建筑密度控制在18%以下”的要求。有关部门对于城中村项目住宅层高以及密度上的硬性规定，让西城的城中村改造步入“超高层”时代。
从积极的一面来说，超高层住宅是一个现代化城市体现自身价值的最好参照物。城市化进程注定将会革新旧貌，借高层建筑的承载，构筑属于自己的城市名片。而从另一方面来看，城中村改造较为集中的西城区域，或将在未来一至二年内有八成以上新房为超高层住宅。
“如果缺乏统一的规划引导，不断长高的高楼大量开发，对居住来说，未必是好事。 当建筑高度超过100米之后，建筑成本很高，同时还带来一系列的安全问题、环境问题、内部交通问题。其次，如果超高层建筑一味求多、求高，也不利于城市形象的美观。”云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任、教授张洪表示。
【业内解读】
城中村改造项目须强调“个性化”
城中村改造给西城发展带来了商机，亦是提出挑战。多个超高层项目的诞生，会造成区域建筑同质化严重、无个性特点等问题。那么，城中村项目在规划设计中，应该注意什么问题？开发商如何规避相应风险？对此，云信记者也邀请了两位业内人士为西城的建设支支招。
受访专家：云南理工大学建筑学系主任 翟辉
云南财经大学经济发展研究中心研究员 王詠雪
超高层项目集中放量“个性化”走得更远
云信：未来几年内，西城是城中村项目开发的集中地段。多个超高层项目的放量，是否会造成超高层房源集中，区域内无法消化的问题？
翟辉：区域内是否能够消化集中放量的房源和超高层没有直接关系，而是与超高层的容积率有着直接的联系。如果在超高层建筑中，不注重容积率，假设购房者对西区刚性需求不大的话，那么超高层集中放量，会带来住房空置率增加的问题。
王詠雪：大量的城中村改造会释放出不少的自住、改善性购房需求。政府部门也会通过政策手段，有序地调整楼市的供需关系。当供需平衡时，西城空置率可以在控制范围。当然，开发商在营造项目时，也需要加强产品的品质及个性化迎合市场需求，加强卖点。
规划设计需有前瞻性
云信：城中村项目在规划设计方面，应该有些什么考虑才能更加贴合市场？
翟辉：城中村改造不能“一刀切”，如果任何规划都一刀切，就会带来很多问题。具体来说，在规划中需考虑原有城中村形成的原因、历史，考虑居民的生活需求，以此制定相关规划会更加合理；规划中要更多考虑社会各阶层的需求。原来租住在城中村的居民，中低收入家庭偏多，规划中将这部分人群的需求考虑进去，会更加贴合市场需求。
王詠雪： 参与城中村改造的开发商需要转变观念，要借“城中村”改造之机，完善城市功能和市政配套，引导人们生活方式的转变。其次，大型的城中村改造项目中，需要在规划设计上有前瞻性。开发商要在立项之初，就考虑到商业业态、住宅物业的布局和规划设计。尤其在商业体量庞大的项目中，可采用主力店先行或是订单式商业的运作方法，减少未来招商时的硬伤，做好风险预算及现金流的储备。
超高层建筑宜居要有足够公共空间
云信：目前昆明要求新审批城中村项目在不限高区域的住宅层高须超过40层，建筑密度控制在18%以内。这样的超高层建筑在安全、宜居性上应如何改善？
翟辉：从安全性上来说，按照现在的技术手段，超高层的抗震、结构安全、消防等方面都没有什么问题。但从建筑物理方面来说，超高层的宜居型与多层和高层相比，是很难改善的。比如其通风性、换气就远远不如多层与高层，但如果运用一些高科技技术手段可以适当改善一些，加入空调设计虽然生态、环保方面差一些，但事实上解决了超高层的通风问题。其次，超高层建筑会让人形成惰性，人与人之间的交流会越来越少，因此，在建筑设计中考虑加入一些公共的、半公共的空间，会利于增加人们彼此间的交流，对于改善宜居性也会有一些帮助。
王詠雪：超高层建筑的安全性，可以在建筑品质、规划设计等方面予以加强。而超高层建筑因层高过高在宜居性上的体现，面临着很大的考验。建议开发商可以通过小区园林景观的布点、社区配套的完善、户型的创新及项目灯光装饰、高科技硬件设施的配套予以完善。比如规划一个有特色的园林，或是造一个公园；在建筑材料的使用中，注重环保、节能；在户型的采光、景观、私密性等方面也做一些研究；而在住宅的硬件配套上，可以引进数字化设施，提高居住的舒适度及便利度。
重视产品差异化降低开发风险
云信：新政频发之时，多个城中村项目在规划审批方面更为严格，需要投入的前期资金量较大。开发商在参与城中村改造时，应该如何规避风险？
翟辉：首先，开发商要减少时间成本，以此降低政策带来的风险。现在昆明市政府不断出台一些有关城中村改造的政策，如果开发商建设项目的时间过长，那么很可能会由于政策的变动使得开发成本增加；其次，开发商心态要摆正，不要一味地追求利益最大化，而是应该追求利益的适度。利益不仅仅只包括经济利益，还应包括社会利益和环境利益，开发商应关心社会利益与环境利益会为其带来的经济效益更大化；最后，开发商还应遵从城市规划的规定，不要打政策的擦边球，违背城市规划的规定。如果开发商注意以上几点，就能有效地规避资金风险。
王詠雪：此轮新政之下，昆明楼市可能面临着调整周期较长的现状，对开发商的影响较大。建议开发商选择经验丰富、经历过前一轮市场调整的实力代理合作方，最大限度降低风险，提高应对风险的能力。其次，做好产品品质，打造有特点的产品，形成竞争力。
【城中村精品项目展示】
经典双城 打造西城商业巨舰
地址：人民西路与二环西路交叉口
物业类型：高层、公寓、商业
直击现场：经典双城是梁家河片区的城中村改造项目，6月份，其改造回迁房建设工作已正式启动，其商业运营中心招商已于3月份启动。初步规划有大型购物中心、星级酒店、影剧院、综合商业街、下沉广场以及会所，加上周边的医院、学校等配套设施。项目预计9月份开盘，届时将推1000套房源，户型面积从85-200平方米不等，均为34层的高层住宅。目前项目正在办理优惠登记，开盘时即可享0.5%的累积优惠。
记者点评：千亩土地的体量可容近万名商家，独创的矩阵商业公园业态，将引领昆明西城人居品质生活。
启鸿·假日城市 成就西市区复合生活区
地址：昆瑞路与昌源中路交会处
物业类型：公寓、板式高层住宅及商业
直击现场：启鸿·假日城市是一个集商业、休闲、娱乐、生活为一体的70万平方米的复合生活区。目前，其售楼部已经对外开放，正在免费办理购房优惠卡，项目预计8月份开盘。届时，购房者持卡购房可享受0.5%的优惠。从项目现场来看，4栋丽水公寓已经封顶，将于今年年底交付使用。据透露，项目与昆明市教工第二幼儿园联合在社区内开办了分园，此后还将引入武成小学和春城小学中的一家进驻社区；而项目的商业部分则将与沃尔玛合作，目前双方就合作已达成初步协议。
记者点评：稀缺的板式住宅是项目的一大亮点，小区5大组景花园让居住成为城市中的假日之旅，整个项目意图让人找回“老昆明”那种舒适、慢节奏的宜居感觉。
春城慧谷 配套齐全的大型社区
地址：高新区海源北路丽阳星城对面
物业类型：公寓、写字楼、商铺、高层
直击现场：春城慧谷是一个配套齐全的大型住宅楼盘，一期用地209亩，共3000多户。目前一期A1地块的住宅部分已经断水封顶，其中回迁安置房预计今年年底前交付村民使用。从现场来看，项目西有三环路、北有王筇路、南有海源路、中有海屯路，现已有C63、70路、83路、113路、116路、180路等公交线路通过小区周边。据了解，该项目售楼部预计今年年底建成使用。
记者点评：武成小学入驻社区，是项目的一大亮点，学区房的优势势必会吸引众多家长的眼球。