一、政策及市场背景

    1、场外配资助长楼市火爆 中介提供融资服务推动炒房【from: 中新网】

    让A股市场心有余悸的场外配资似乎正在一线城市的房地产市场重新兴风作浪。除足额使用银行贷款外，众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产融资业务，已成为推动深圳等一线城市房价过快上涨的背后推手。

    46平方米房被众筹4个月净赚45万。

    2015年以来，全国涨幅最大的深圳住房市场上出现了不少“首付贷”产品。这些产品主要由互联网金融平台、地产中介设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。

    以某P2P平台的“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。同时平台把“首付贷”包装成年化收益率8%至12%的P2P产品，然后对外发售。

    还有一些房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例收益。发起人在资金不足的情况下，可通过众筹的方式凑齐房屋的首付款，合同约定在该房产购房手续完成之日起一定时间开始出售，出售收益按出资比例分配。据悉，某众筹平台已经进行了9套房产的众筹。其中位于深圳罗湖的一套46平方米的房屋只持有4个月，就净赚45万元，收益率达到77%。在深圳一家房地产众筹平台上，北京青年报记者看到，最近只有一个众筹项目在融资中，这是一套购房价320万元的房屋，需融资143万元，日前已筹到205888元，占比14.4%。

    中介提供融资服务推动炒房

    房产中介提供的各种融资服务更是给炒房带来不少便利。不少中介也可提供首付贷，分为有抵押和无抵押两种。一般无抵押首付贷的审核更加严格，贷款上限最多仅有二三十万元。而抵押版首付贷通常针对的是二手房的交易，购房者通常自己有住房，但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配，在短时间内存在首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。假如卖家卖了一套450万元的房子，而买家的首付只有150万元，剩下300万元的贷款要等到完成过户后大约一个月才能拿到，如果他选择“房款垫付通”后，可以提前一个月通过中介向第三方金融机构贷得这300万元余款，用提前到手的450万元作为首付购置另一套房子。而中介垫付的这部分房款则将用买家的贷款支付。贷款期限大约在1-3个月，大约会收取2%每月的利息和服务费。

    房产投机推动一线城市量价齐升

    银行体系之外的个人购房融资渠道到底规模多大，目前还没有权威统计数据。但业内人士普遍认为，它们促使投机需求入市，是一线城市量价齐升的一个不可忽视的因素。据中原地产统计，深圳投资购房比例已从2014年10月的10%涨至目前的25%。

    楼市场外配资的热潮已经引起了监管部门的重视。深圳银监局表示，2016年将继续督促各银行采取差别化信贷政策，加强对房地产信贷的压力测试和风险监测。人行深圳中心支行也表示，商业银行应加强贷款人资质审查，对于利用首付贷的贷款申请，应拒绝受理。此外，对P2P及小额贷款公司主管部门应作出明确规定，禁止相关机构发放用途为购房首付款的贷款。

    2、政府信号：淡化房地产土地财政或退出历史舞台【from: 乐居新闻网】

    第十二届全国人大第四次会议召开，开幕大戏即李克强总理做《政府工作报告》。

    通读总理政府工作报告，或许第一感受就是政府有意在淡化房地产。在长篇政府工作报告里，关于房地产的内容寥寥数语。这与往年的政府工作报告形成鲜明的对比，或许这将是政府工作报告的新常态。

    2016年GDP目标增长6.5%～7%

    中央设定的2016年经济增长预期目标或许是各方关注的焦点。与此前外界普遍预测的一致，目标保持在了6.5%以上。在当前严峻的经济形势下，说明中央求稳定的决心（保持6.5%～7的增速才能实现比较充分的就业）。

    而这个目标对于房地产来讲或许是个好消息：今年的经济形势比去年还严峻，但依然要保持去年的经济增速，，看来2016年的经济只能靠房地产来立功了。

    不出意外的话，从中央到地方层面，还将陆续出台稳定房地产增长的政策措施，对于三四线城市楼市库存问题带来利好。

    财政赤字的扩大与M2增速

    在政府工作报告中，还有两个关键数据或许值得房地产人士关注，即今年政府将加大力度实施积极的财政政策。一个典型的表现是今年拟安排财政赤字2.18万亿元，同比去年增加5600亿。如此大规模的财政赤字增加，或将预示着政府依靠投资拉动的意愿增强。

    此外，货币政策更加给力。报告指出今年广义货币M2增速将在13%左右，参照GDP增速，相当于两倍于GDP增长目标。这一点依然延续了过去的思路，而M2保持13%增速对于房地产来讲可谓是重大利好，货币宽松意味着有钱拿地了货币宽松意味着老百姓有钱买房了，货币宽松也意味着老百姓为了守住手中的人民币加快买房了。

    在货币政策上，报告还提出要统筹运用公开市场操作、利率、准备金率、再贷款等各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，毫无疑问，这些对于房地产行业来讲也都是利好。

    棚改货币化安置

    或许有一个小点容易被忽视，中央提出来今年棚户区住房改造600万套，数量与往年比并不是很大，但强调了一点：提高棚改货币化安置比例。

    或许这也代表了一个新的工作思路：棚改将不再以房屋的形式为补偿，而是以货币的形式，这样做的好处非常明显：棚户区改造带来的拆迁户不仅不再想有拆迁安置房，不仅降低了由此带来的市场供应量增加，而且让拆迁户成为了消化库存的重要力量，一箭双雕。

    因城施策化解房地产库存

    在政府工作报告中，关于房地产，又这样一段描述：“完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。”

    具体内容其实是老调重弹，在此前的政策及报告里多次出现。所谓的因城施策也不过是分类调控的换一种说法。但或许就是这种换说法，也表露中央对待房地产态度的转变：以前是调控限制房地产，现在是施策促进房地产。

    土地财政或退出历史舞台

    在这份政府工作报告中，还有一个与房地产间接相关，但又影响深刻的内容，即加快财税体制改革。报告指出，“合理确定增值税中央和地方分享比例。把适合作为地方收入的税种下划给地方，在税政管理权限方面给地方适当放权。”

    该怎么理解呢？当前的财税体制要深究，还要从朱总理时代开始说起，当时朱总理确立了中央和地方的财税分配制度，由此导致了长时间的“跑部钱进”。在当时确立的财税分配制度导致了地方财政的极大困难，最终这种困难演变成为了“土地财政”，即地方政府依赖卖地获取土地出让金，并成为了地方财政的主要收入。毫不夸张的说，过去这些年，地方政府的财政收入大部分都来自于土地出让金及房地产税收。

    土地财政解决了地方政府财政问题的同时，也产生了一个副作用：疯狂的土地出让导致了三四线城市的房地产库存问题。深究了说，是当年财税体制改革导致了今天的房地产过剩。

    3、沈阳房产新政，毕业未超5年大学生购房零首付【from: 中新网】

    沈阳市政府下发《沈阳市人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的实施意见(试行)》。其中包括对个人购买住房市区两级给予奖励政策；公积金最高贷90万；土地供应减半；降低二手交易税费；鼓励农民进城买房等22项房产新政，促进房地产市场健康发展。

    具体内容涵盖（摘要）：

    一、保持房地产市场稳健发展。2016年商品房销售实现同比增长10%的目标。

    二、严格控制新增供地。对房地产开发用地供应规模实施总量控制，原则上2016年房地产开发用地供应面积不超过上年度的50%。

    三、加大闲置土地处置力度。对超过动工开发期1年不满2年的闲置土地，按规定收取土地闲置费，对闲置超过2年的依法收回，重新进行市场配置。

    四、加强城市基础设施和配套建设。加快新城区和新建项目周边的道路、公交等城市基础设施建设。对个别配套滞后的项目，经有关部门同意开发企业可垫资建设，待验收合格后在缴纳配套费时予以抵减。

    五、支持项目开工建设。解决影响已出让土地开工的历史遗留问题，提高建筑工程施工许可审批效率，加大重点项目建设推进力度。

    六、支持开发企业调结构。开发企业可申请调整全装修比例、申请转换用途、调整商住比例、调整套型结构，、户型做出调整，并简化办事流程、缩短审批期限。

    七、对个人购买住房给予奖励政策。凡个人购买住房契税税率超过1%的部分，市区两级财政给予补贴。在市政府举办的房交会和异地房展会期间，对购买参展楼盘的住宅和非住宅给予购房补贴，具体补贴标准另行制定。同时，房交会推出的“惠民楼盘”将给予购房人房价补贴、契税补贴和家装补贴等让利优惠。各地区政府要积极组织召开区域房交会，自行出台优惠政策。

    八、加大住房公积金贷款支持力度。首次申请公积金贷款最低首付比例降至10%。家庭或个人可以使用住房公积金同时贷款购买两套房，第二套房贷款的最低首付比例为20%。实行“认贷不认房”政策，前次贷款已还清的，再次申请贷款的视为首次申请。最高贷款额度提高为单方50万元、双方70万元、三方90万元。主借款人可以与其父母或子女互用住房公积金进行贷款，互用住房公积金账户余额偿还贷款。将职工缴纳住房公积金条款纳入《劳动合同》，加大城镇民营企业及从业人员建立公积金制度的力度，做到应建尽建、应缴尽缴，并逐步将符合条件的农民工、乡镇企业和个体工商户及从业人员纳入住房公积金体制。

    九、降低二手住房交易税费。二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

    十、自住型公寓享受住宅政策。居民购买商住公寓或酒店公寓用于自住的，可以视为住宅，交易税费按照住宅标准缴纳，同时在落户、入学、水电暖民用价方面享受住宅同等政策。

    十一、拓宽非住宅和住宅使用功能。鼓励将符合条件的商品房和闲置建筑改造为电商用房、“创客空间”等。允许从事电子商务、创新产业的小微企业和自由职业者将住宅、公寓登记注册为营业场所。

    十二、大力推动棚改货币化安置。对新纳入棚改拆迁安置的居民，全部实行货币化安置。

    十三、高端人才购房享受优惠政策。进一步落实“盛京人才”战略，对领军人物和杰出人才等，由市、区两级财政按政策规定发放购房补贴。

    十四、支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。

    对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房的，给予契税全额补贴政策。

    十五、鼓励农民进城买房居住。积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策，简化收入证明要件和担保手续等，为进城购房的农民提供贷款支持。

    十六、方便购房人子女就学。居民为子女就学购买商品住房的，将入学条件由“以落户时间为准”改为“以居住时间为准”。

    十七、支持两地分居家庭、农民工和外籍人士购房安家。两地分居家庭在沈购房安家的，按购房面积每平方米补贴100元的安家费。农民工在沈购房子女可在我市接受义务教育，就近入学，可以在我市参加中考。外籍人士在沈购房不受套数限制。

    十八、支持开发企业并购重组、拓宽融资渠道。鼓励开发企业向规模化、集约化、专业化发展，出台我市支持开发企业并购重组的优惠政策。

    十九、减轻开发企业负担。开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。对开发企业经批准建设且建成后无偿移交政府部门的学校用地，暂不征收城镇土地使用税。城市基础设施配套费后置到办理《商品房预(销)售许可证》或《房屋所有权证》时征收。取消建设项目的安措费、社保费收缴和拨付。进一步清理涉及房地产的不合理收费、押金、监管资金等，无法律法规明确规定的要坚决取消，收费标准过高的要适当降低。

    二十、加强对开发企业的监管。加强对开发企业资质的动态监管，完善退出机制，淘汰“ 僵尸企业”。探索建立商品房预售资金监管机制，规避市场风险。

    二十一、大力培育发展房屋租赁市场。进一步深化住房制度改革，建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度。支持在沈就业、创业的高校毕业生租赁住房，可以领取3年租房补贴，标准为：博士每月800元，硕士每月400元，学士每月200元。进一步扩大公租房保障范围，降低准入门槛，向外来务工人员、中高等教育毕业生等倾斜，促进房屋租赁市场壮大发展。

    二十二、加强对房地产工作的领导。市政府对各地区政府和各相关部门落实本意见情况进行绩效考评，成立由市政府主要领导为组长的房地产工作领导小组，负责研究制定全市房地产市场规划、工作目标、相关政策措施和组织推进工作。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、昆明“救市”首次提供购房补贴但仅限车位【from:云南房网】

    昆明楼市财政补贴政策终于出台，不过补贴的对象并非住宅而是车位。在昆明市人民政府刚刚发布的《昆明市稳增长促发展若干政策措施》，即“46条”中提到购房商品房配建非人防车位，办理产权证后按建筑面积每平米补贴160元，补贴面积不超过30平方米，这是昆明楼市在新政中首次落实购房补贴。联系昆明车位物业的库存量，根据昆明锐理数据，截至2015年年底，昆明车位库存量达220022套，以最高补贴30平米算，昆明车位库存量可补贴面积约为660万方，仅从数据上说，假设这些存量车位能够全部消化，按照每平米补贴160元估算，昆明财政将为此付出10.56亿元的财政资金。如果按照去年的去化速度，昆明市一年的车位补贴支出约为1.7亿。

    另外，针对车位，新政还鼓励金融机构参照住宅贷款首付比例、贷款年限和利率政策执行。但仅限于购买与所购商品房同一小区车库（位）。以上政策均能大大降低购买车位的门槛，加快车位的去化周期。

    昆明车位库存高去化慢

    昆明锐理数据显示，昆明车位库存高企，约880万方的库存量在整个昆明总库存量中的占比超过三成，在所有物业存量中占比最大。而数据反应出来的车位去化周期也十分严峻。

    去年昆明车位销售面积约为131万方，按照去年的去化水平，在没有新增库存的情况下，880万方的车位存量需要近7年的时间来消化。然而，昆明车位的库存量还在以百分之十几的水平在增长。对比最近两年昆明车位的库存量，2015年车位库存面积较2014年增长了近20%。

    云南房网随机调查了几个楼盘发现，项目配建车位的去化均不甚理想。有的项目入市两年车位去化还不到一半，而对于购买车位的业主多数选择的是按揭 支付，一次性付款购买人群并不多。

    此处恐怕要引申到另外一个话题上：到底是买车位好还是租车位好？不妨算一笔账，昆明车位价格约12万元/个。如果租车位的话，按照400元/月的租金水平计算，假设租金不会上涨，购买车位所需的费用够租车位十余年。

    对于家庭财务状况好的人自然更愿意购买车位，正因为如此，购买车位的接受度也越来越高。然而，对于大部分普通人群，一次性支付十多万的车位费压力不小，加上购买车位后还有3%的契税，每个月还要向物管交管理费。再加上考虑到一个车位的成本回收期几乎都在十年以上甚至数十年不等，租车位的方式就更受人青睐。

    业内：新政降低了车位购买门槛

    一位不愿具名的业内人士分析到，新政针对车位的内容大大降低了车位的购买门槛。该业内人士算了一笔账：以一个12万元的车位为例，原按照商用房的话最低首付比例为50%，也就是手中要有6万元才能购买车位。如果按照现在的政策，车位的购买门槛降至2-3万方，即便贷款10万，按照住宅的最高贷款年限30年和住宅贷款基准利率4.9%算，每月仅需还530元，这与租车位的费用差别不大，即便还有买车之后的管理费用，这对于大部分需要车位的人群来说也是能够负担的。

     “一旦后期的还款压力在人们的承受范围之内自然能够刺激他们入手车位，且这部分人群还占绝大多数，新政刺激的潜在购车位群体有多庞大就可想而知了”，该业内人士说。

    对于购房补贴，昆明一直没有表现得太过“殷勤”。据报道，全国以补贴、补息、免税等各种形式为市民提供住房补贴的城市已经超过50个，昆明终于也按捺不住，在“昆46条”新政中首次落实了购房补贴，但补贴的对象并非住宅而是车位。联系昆明目前的车位库存量，新政背后的深意也便呼之欲出。

    2、昆明土拍门槛再降 一个买家的拍卖会尚存争议【from：云南房网】

    昆明市人民政府出台《昆明市稳增长促发展若干政策措施》，关于昆明市对国有建设用地拍卖交易中竞拍人数的限制，近日做出了重大调整，未来以拍卖形式出让的土地，竞买人数将不做限定。政策同时提及，以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，竞买保证金可按不低于起始价的20%执行。两项举措同时表明，昆明土地交易市场的门槛降低了。

    昆明市政府此次出台的“政策措施”第30条中指出，以招标、拍卖、挂牌方式出让的土地，竞买保证金可按不低于起始价的20%确定，由土地委托交易方在《土地委托交易方案》中明确。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部第39号令）有关规定，以拍卖方式出让土地的，竞买人数不做限定。

    这也就意味着，以后昆明的土地拍卖只要有一个竞买人报名就可举行，只有一个买家的土地拍卖会，听上去难免有些怪异，而这样的做法虽然目前存有争议，但一则有国土部39号令的依据，二则在实践中也并非没有先例。

    关于土地拍卖竞买人数， 从近日出台的“46条”政策措施来看，以拍卖方式出让土地的，竞买人数不做限定，无疑将进一步降低企业的市场准入门槛。而这一政策或许与近年低迷的土地市场有关。从2015年的土地供应数据来看，昆明主城区的土地供应量环比降幅比较大，创下了近五年来的最低值。而从全年的土地成交情况来看，流拍率却是日渐走高，据统计，昆明去年共有19宗地块因故流拍。今年开年以来，仅1、2月份就有951亩土地流拍或是流挂，中止交易的原因除“无人报名”等因素外，多数是因报名人数不足而流拍。新政不再限制最低竞买人数，将有利于促进土地快速成交，减少流拍。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年2月29日至2016年3月6日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房874套，比上周增加283套，增幅47.88%；总成交面积93637.73㎡，比上周增加33717.61㎡，增幅56.27%，昆明商品房成交市场陆续复苏，成交数据不断攀升，但与2015年同比，仍处于下行态势。

 

四、本周新增物业

    本周昆明市共计发放3个预售许可证，涉及预售面积116241.84㎡，均位于南市区或东南市区，其中两个预售许可证在2月中旬已发放，本周补登记。   

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周有7宗约402.71亩土地交易公示，均位于昆明市区内，以南市区滇池旅游度假村地块为主，土地用途为城镇居民用地为主，批发零售用地为辅。

    2、土地成交：本周土地交易公示6宗约64亩，城镇居民用地为主，3宗为寻甸县私人转让土地，另3宗为昆明市主城区土地，均为开发商按公示原价购得。

六、2月昆明楼市数据统计

    商品房成交：2月昆明主城区新房成交1999套，环比1月减少9203套，环比下跌82.36%；成交面积约合187631.28平方米，环比1月减少709129㎡，跌幅79.29%。

    土地市场：2月土地供应公示较少，仅11宗约585亩，陆续两周无公示数据，整体土地供应相对较谨慎，全月土地成交31宗约948亩，其中流拍2宗，小产权土地转让11宗，整体而言，土地交易市场十分低迷。

    预售面积统计：2月份前三周无预售许可证发放登记，最后一周补充登记3个项目预售许可证发放信息，涉及预售面积116241.84㎡，具体项目为：汇和紫薇园（一期）、滇池华府俊园二期（6#地块）Ⅱ、琥珀俊园(A3地块)Ⅱ。

    综上所述，2月份昆明市一级土地市场及房地产交易市场均较为低迷，随处于传统房地产销售淡季，但与2015年同期相比，整体市场情况不容乐观。