一、政策及市场背景

    1、李克强 房地产业5月1日起实施营改增【from: 会计汇】

    3月5日上午，国务院总理李克强在第十二届全国人民代表大会第四次会议做政府工作报告时表示，今年拟安排财政赤字2.18万亿元，比去年增加5600亿元，赤字率提高到3%。其中，中央财政赤字1.4万亿元，地方财政赤字7800亿元，主要用于减税降费，减轻企业负担。

    全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。

    据了解，营业税改征增值税改革(简称“营改增”)从2011年试点到现在，已经是第六个年头，只有建筑业、房地产、金融保险、生活服务业四个行业还没有推进营改增方案。

    其中“不动产所含增值税纳入抵扣范围”的提议在2014年就有所讨论，曾计划在去年两会后开始推进，但后来被放缓，有媒体报道称其原因是“财政收入压力过大。”

    所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。

    据了解，建安房地产的增值税税率暂定为11%，金融保险、生活服务业为6%。

    “将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，这其实是对目前企业购置不动产的行为进行了鼓励。通过购置不动产抵扣增值税进项税金，能够降低企业的不动产持有成本。”易居智库研究总监严跃进分析认为，上述提及的“不动产”应该理解为包括房产、建筑物、机器机械、运输工具等生产资料，所以并不是单纯的房地产范畴的优惠政策。

    “从目前经济下行压力较大的背景来看，这是供给侧改革思路下对企业新一轮投资的刺激政策。通过降低此类不动产购置的税费成本，能够较大程度上对冲企业盈利空间持续收窄的风险。而从房地产的角度看，企业后续购置厂房等热情加大，对于一些商业办公用房的去库存有积极的利好。同时也使得部分企业有能力和动力去投资房地产物业。”严跃进表示。

    严跃进还分析道，对于房企来说，当中国各类实体产业的企业有新一轮投资热情和不动产采购的需求，那么最后会使得房地产市场的需求量快速上升。这样一类企业需求的释放，也使得房企后续在去库存、积极打开企业用房市场等方面大有作为。

    有专家指出，房地产业实施营改增后，对房企而言会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，房企的大减负时代已经到来，通过营改增政策的落实，一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的房企，容易享受减负的利好。而一些包括供应商材料采购、成本核算不清晰的房企，会发现反而税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从房企避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为从抵扣进项税的角度，精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得传统的毛坯房的投资规模或减少。

    2、营改增后二手房改征增值税 税负水平不增加【from: 中国经营报】

    5月1日，“营改增”正式启动，在尚未纳入“营改增”范围的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业中，房地产和建筑业的“营改增”备受关注，特别是二手房的“营改增”工作与普通百姓生活息息相关。

    随着房价日益上涨，成交一套二手房个人所承担的税费已经从几万上升到几十万元，此前二手房按照固定5.6%的营业税计征，5月1日后，营业税改征增值税后，其税负变化直接关系个人购买能力大小。

    此前，有媒体报道二手房将开征增值税的说法，一度引起市场的恐慌。

    《中国经营报》记者从财税系统相关部门获悉，对于市场的不实传闻，监管部门已经注意到，未来二手房并不会新开征增值税，而是由原来的营业税改征增值税，而且在当前去库存背景下，要保持总体税负不增加。

    3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开“营改增”试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开“营改增”试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

    税负总体不变

    要保障所有行业税负只减不增，这是今年政府工作报告对“营改增”后税负的基本定调。

    两会期间，在“营改增”时间表公布后，包括财政部、税务总局等财税部门人士纷纷表示，“十三五”财税改革将围绕减轻企业负担，加大供给侧结构调整展开。“具体到二手房‘营改增’工作，其实只是改革中一个很小的部分，但是因为它牵涉的范围比较广，与普通人关系紧密，所以监管部门也特别重视，总体原则是改征增值税后，税负不会有太大变化。”一位财税系统人士坦言。

    2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

    根据通知，购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

    以北京为例，如果出售购买2年以内的房屋，假设最初买入价格为200万元，现在以500万元售出，需要缴纳的营业税则为500万×5.6%=28万元。“营改增”后如果按照11%的增值税率计算，则需要缴纳的增值税为（500万~200万）×11%=33万元，税负较之前增加了5万元。

    值得注意的是，单纯从增值额这个方面计算，如果税率提高，那么相应的个人所承担的税费也是增加的，但是目前二手房是否按照建筑业11%的适用税率来计征，官方仍未最后公布。

    3月13日，税务总局局长王军表示，目前税务部门将从政策、预算和执行上全力保障所有行业税负只减不增。具体而言，原则上延续原有优惠政策的同时，针对不同行业情况和特点，分别制定相应过度措施保障所有行业税负只减不增。

    不再增设新税率

    多种迹象显示，在税负不会发生大变化的前提下，目前增值税再新增设一档或者几档税率的可能性极小。

    此前，普华永道开展的“营改增”专题讨论中也指出，在税率方面，由于房地产行业增值税税率基本确定为11%，而营业税税率为5%，未来“营改增”后，二手房是否纳入这个税率体系，从而造成税负上升值得关注。

    普华永道中国大陆及香港地区流转税主管合伙人胡根荣认为，由于“营改增”的“大方向”是税负只减不增，未来在不同行业税率的设计上也可能会分类考虑。“对于房地产所涉及的上下游行业，增值税的税率未来也未必一定是11%。”

    不会增加新的税率成为大概率事件。

    中国政法大学财税法研究中心主任施正文认为，简化税率也是税制改革的一个重要方向。“由于‘营改增’试点方案并未明确提出增值税税率简并的具体目标，同时也没有时间表，所以税率合并目标一直没有进行。随着‘营改增’的全面启动，下一步就是增值税税率合并简化。”

    事实上，早在上海率先推行“营改增”试点时财政部官员就已经提出今后要适时调整。2012年2月财政部税政司副司长郑建新就曾表示，增值税改革试点将我国增值税税率档次由目前的两档调整为四档，是一种必要的过度性安排。“今后将根据改革的需要，适时简并税率档次。”

    作为深化财税体制改革的重要内容，党的十八届三中全会提出，“要推进增值税改革，适当简化税率”。这表明高层政策设计者将多档税率定位为一种过度性安排，这为未来税率改革预留了制度改进空间。

    今年年初，在“营改增”尚未公布时间表之前，财政部、税务总局等部门已经开始讨论降低增值税税率的问题，并深入企业调研，主要方向是先对增值税17%的税率进行1个百分点的下调尝试。

    多位财税人士认为，在“营改增”启动后，增值税税率简化和下调工作将提上日程。

    从2015年财政收入数据看，国内增值税31109亿元，同比增长0.8%，剔除“营改增”转移收入影响后下降0.5%。主要受工业生产增速放缓（全年规模以上工业增加值增长6.1%，同比回落2.2个百分点）、全年PPI下降5.2%以及前期扩大“营改增”范围减税力度等因素影响。

    国家会计学院财税政策与应用研究所所长李旭红表示，从某种意义上来说，尽管当前一些企业反映其“营改增”后税负上升了，但从宏观数据上看，“营改增”总体是减税的，增值税的总量也呈下降趋势。

 

二、昆明楼市热点新闻

    1、复星集团欲大举入滇 涉旅游酒店医疗多板块业务【from:云南房网】

    自去年以来，复星集团多个业务板块入滇的步伐开始明显加快，近日，据云南招商网的消息，复星集团法国地中海俱乐部赴昆明开展项目对接。消息称，复星集团、法国地中海俱乐部赴昆明洽谈复星集团在滇各版块的项目，并对项目的推进目标、进度等做了明确要求。此外，还与省城投集团就引入法国地中海度假村酒店及旅游休闲模式、参与云南酒店业、旅游业等方面的工作进行洽商，并达成共识。去年10月复星集团与丽江签约，将在丽江建设法国地中海俱乐部——丽江国际艺术生态旅游度假村项目；后又赴云南中医学院等考察，而今又可能与城投集团合作酒店、旅游等产业，复星或将借由在滇扩展旅游、酒店、医疗等业务板块，从而大举进军云南市场。

    去年2月，复星集团成功收购法国地中海俱乐部，此后明显加快了其旅游业务在全国的扩张步伐。此前复星集团已多次到云南的昆明、丽江等地考察。2012年，法国地中海俱乐部旅游集团董事长亨利·吉斯卡尔·德斯一行赴昆考察，并表示云南的旅游资源得天独厚，云南是法国地中海俱乐部在中国发展的战略重点，希望通过双方合作，共同打造一个国际化的高端旅游度假村。

    去年1月，上海复星集团总裁高级助理兼创新投资研究院院长张华、高级总监刘翀轶、复星地产控股投资总监兰良忠前来云南中医学院考察，就合作建设云南中医学院第二附属医院等事宜进行洽谈。同年5月，法国地中海俱乐部主席及全球首席执行官亨利·吉斯坦·斯坦纳一行赴丽江考察，并洽商双方合作事宜；12月，复星集团副董事长兼首席执行官梁信军一行到云南考察，除了介绍复星在云南投资合作的项目建设情况外，也表示“十三五”期间，将与云南一起，在旅游基础设施建设、文化旅游项目、医疗服务等方面深化合作，并将尽快在云南成立复星西南区总部，且将引进地中海俱乐部品牌。

    此次复星集团总裁高级助理、复星地产控股联席总裁及商业集团联席总裁陈志华、法国地中海俱乐部大中华区副总裁孙法泉等一行赴昆洽谈项目进展等情况，又与省城投集团洽商引入法国地中海俱乐部度假酒店、参与云南酒店业、旅游业等领域的合作。表明计划在滇拓展的领域已涉猎酒店、旅游领域。

    而与其洽商的云南城投集团，近年来也将发展方向转向大健康、大旅游、大休闲等方面，并且在昆明、西双版纳、大理、香格里拉等地都有其旅游地产或是旅游度假酒店产品。以昆明为例，去年成功举办南博会的昆明滇池国际会展中心项目，就是云南城投集团会展与旅游文化相结合打造的项目。项目除了规划有会展中心，还规划有旅游小镇、主题乐园和星级酒店。倘若云南城投集团能够成功引进法国地中海俱乐部度假酒店及旅游休闲模式，对于提升项目的旅游文化、塑造品牌酒店形象等发展是不可小觑的，也可进一步推动云南酒店业、旅游业的发展。

    上面提到的复星集团到云南考察并非止步于昆明，也涉及丽江等地。据资料，在去年5月法国地中海俱乐部负责人赴丽江考察后，同年10月，法国地中海俱乐部与丽江市政府签约，将在丽江投资建设法国地中海俱乐部——丽江国际艺术生态旅游度假村项目。而近年来，丽江旅游文化资源不断被发掘，许多国际知名的酒店品牌相继入住丽江如悦榕庄酒店、四季酒店等，且也引得不少旅游地产项目进驻如金茂雪山语、阳光100雪山艺术小镇。此次与法国地中海俱乐部的成功签约，为以旅游而日渐发展起来的丽江又增添旅游度假项目，也为丽江的旅游产业注入更多活力。

    云南房网此前也报道过，去年，复星集团赴云南中医学院考察，洽谈云南中医学院第二附属医院等事宜。于去年至今，入滇考察次数屡增的复星集团，最近一次入滇考察的名单中，还有复星集团总裁高级助理、复星地产控股联席总裁及商业集团联席总裁陈志华，法国地中海俱乐部(Clubmed)大中华区副总裁孙法泉，也让业内由生出诸如复星是否将在昆明开展大项目等猜测。

    据了解，复星集团旗下的复兴地产致力于大健康蜂巢、大文化蜂巢、大旅游蜂巢等板块的打造，且复星收购的致力于旅游度假村建设的法国地中海俱乐部，在中国的桂林、珠海等地都已落地。不过，从复星在云南地区的频繁考察、推进在滇项目、与丽江签约等举动，复星集团对云南市场的兴趣展露无遗。复星签约的丽江，旅游文化资源丰硕；其洽商项目合作的云南城投集团是云南本土实力房企，且近年的发展方向也与复星集团打造的大旅游蜂巢等相契合。当然，在促成与云南的项目合作与开发建设之余，或将表明复星集团正通过在云南拓展旅游、酒店等业务，进军云南市场，也表明复星集团对云南市场的极大看好。

    2、蹊跷！苏宁环球称未接到昆明市同意退地的通知【from：云南房网】

    昆八中项目地块退了，但苏宁环球仍将项目列入今年开工计划。早在2月29日，五华区政府发布的一份关于昆八中地块招商项目书中就明确，苏宁环球于2016年向市政府提出了退地申请，而市政府也同意了苏宁环球的退地申请。然而，就在苏宁环球刚刚发布的2015年年报中，云南苏宁项目仍在今年的开工计划之列。经云南房网电话确认，年报中“云南苏宁环球项目”所指确为昆八中项目。可按照早前五华区政府招商书中表述的意思，苏宁环球已经提出了退还昆八中地块的申请并获政府批准。既然已经退还了地块，昆八中项目为何还被列入了今年的开工计划？苏宁环球方面表示：“公司从未收到过昆明政府同意退地申请的书面通知”。

    3月17日，苏宁环球2015年年报出炉，在2016年拟开发项目一栏中，云南苏宁项目赫然在列。鉴于苏宁环球在云南有两个项目，分别分布在昆明和石林，为了进一步确认云南苏宁项目所指，云南房网特致电苏宁环球总部，对方称年报中所列项目为昆八中项目。

    按理来说，既已退还了地块，昆八中项目就不应出现在拟开发项目之列才对，更何况还拟定了开工时间计划。当被问及为何已经退地的项目却还被列入今年开工计划，苏宁环球方面坦言确已提出过退地申请，继而表示：“公司从未收到过昆明政府同意退地申请的书面通知”。

    按照苏宁环球方面的说法，昆八中项目的退地申请还未收到政府书面同意的通知。如果说退地申请还未获通过，苏宁环球是否会在2016年对昆八中地块进行开发？针对该问题，云南房网继续追问到，对方回应：“暂不方便多言，以公司的公告为准”。

    梳理苏宁环球昆明拿地后这五年，公司所得的昆八中地块进展并不顺利。如安街昆八中地块是2010年的单价地王，被苏宁环球以12.9亿元的总价竞得，地块单价约合2800万元/亩。然而，苏宁环球在完成拿地动作之后迟迟未进行项目建设，项目也因此在很长时间内被打上了“闲置土地”的标签，这还曾引得苏宁环球在去年的自查报告中“自证清白”，称苏宁环球昆八中地块不存在土地闲置情况。5年间，该项目多次被列入苏宁环球拟开发项目中之列，也曾数次传出即将动工的消息，均未果。昆八中地块迟迟不肯动工，再联系近些年苏宁环球不断收缩地产业务，更加深了坊间流传苏宁环球退地的可信度。

    传闻的力量不可小觑，苏宁环球退地一事最终还是按照传闻、澄清、传闻、证实的路径浮出水面。从消息源来看可靠无疑，五华区政府的一份招商书已经明确表示，苏宁环球提出退还昆八中地块申请并已获得昆明市政府同意。这样看来，苏宁环球退地几乎是板上钉钉的事情，更何况苏宁环球早有退还上海地王的先例。至于昆八中项目为何还被列入苏宁环球今年开工计划内，不排除退地手续尚未完成法律层面交接的可能性。

    3、沸城复活迎来关键节点 接盘方欲调整团购价格【from：云南房网】

    今年1月28日，艾亭地产方面曾表示，已经就下马村城中村改造项目“沸城”的后续建设与某上市房企进行了接洽，该房企欲在春节后对全体团购业主进行摸底调查。随后关于碧桂园欲接手沸城的风声渐起。近期，沸城的推进工作又有了更新进展，据公交集团的团购业主透露，艾亭地产于3月17日又出了一份公告，表示应合作单位的要求，艾亭公司将于3月21日启动一项民意调查，以期了解业主的购房意向后来推进项目建设。公告中还首次提及团购房的价格调整问题。

    艾亭地产的公告称：为了推进项目建设，艾亭地产方面将引入其他企业合作，介入项目建设。但合作企业要求在合作建房价格调整后，参与沸城项目的各合作建房单位及职工愿意购房的前提下，方可推进项目合作。现经艾亭公司全体股东研究，决定对合作建房单位及职工开展民意调查。本次调查对象包括全体合作建房单位及职工，昆明公交集团将于3月21日-25日展开为期5天的调查，其他合作单位则从3月23日起适时开展。

    云南房网注意到，在业主提供的这份公告中，艾亭地产并未标明合作单位的具体身份，有关本次民意调查的具体内容，公告中也未提及。尽管如此，这份公告的表述中首次提及了“价格调整”这一重要信息，但具体价格如何调整？范围和幅度如何？公告中并未揭晓。从艾亭地产近日发出的公告来看，最终合作能否达成，在一定程度上还取决于团购业主的购房意向。

    随后，云南房网从沸城业主群了解到，对于公告中所提及的价格调整一事，业主们所持的态度不一。有业主表示，按照最初签订的购房合同，沸城的团购价格为5000元/平米，而传言沸城的团购房会在之前合同价格的基础上上浮2000元/㎡左右，照此价格计算，房价会将达7000元/平米左右，这样的幅度跟自己的预期有所偏差，显然不在自己能够接受的范围内。

    也有业主表示，目前问题的关键还在于项目能否顺利复活，搁置了这么多年，市场环境也已是今非昔比。于项目而言，越往后拖成本越高，项目的利润越低，越难找人接盘。如果项目能够重启，还是愿意继续要房。

    从2009年拿地拆迁开始，沸城的建设已经历时将近8年时间。自2014年5月份爆发全面停工以来，艾亭地产先后和四川天赐投资建设公司、中国京安信用担保有限公司都进行过接洽，但最终并未迎来复工希望。

    今年1月份，数度寻找“接盘侠”艾亭地产在28号的沟通协调会上通报，公司正和某上市房地产公司进行接洽，该房企有望在春节后接手项目。随后在2月份，碧桂园又公布了2016年公司在云南的“大计划”，表示欲通过协议合作、新开发等方式，力争在昆明开工建设10个项目，而其中就包括了下马村项目。尽管沸城开发商艾亭地产方面尚未对此正面表态，坊间关于碧桂园欲接盘沸城的消息已经传得沸沸扬扬。

    相较于此前相继败北的“接盘侠”，团购业主们对碧桂园来接盘的期待和呼声都比较高。本次民意调查也是自沸城停工以来艾亭方面首次提及价格调整问题，可以说是项目能否顺利重启的一个重要节点。有关沸城的后续进展，云南房网也将持续保持关注。

 

三、本周楼市成交数据

    2016年3月14日至2016年3月20日，昆明主城区及呈贡新城共成交各类商品房3576套，比上周增加2020套，增幅129.82%；总成交面积307094.34㎡，比上周增加149127.66㎡，增幅94.40%，本周昆明商品房成交市场迎来春节后的成交小高峰，成交增幅破百，预示昆明房地产逐渐复苏，但从成交物业类型看，以住房成交为主，商业及写字楼市场无复苏迹象。

 

四、本周新增物业

    本周昆明市共计发放2个预售许可证，涉及预售面积约9万㎡，分别位于南市区和北市区，物业以住宅和商业为主，新增物业面市量持续较少，去库存姿态依然明显。   

 

五、本周土地供应与成交

    1、土地供应：本周无土地供应公示。

    2、土地成交：本周土地交易公示9宗约6亩，城镇居民用地为主，其中7宗土地为寻甸县小宗土地转让公告，另1宗为经开区工业用地转让，本周土地均为转让，无竞拍土地。