价格是商品购买者对商品的价值认知与商品出售者对构成商品价值的评估通过博弈达成共识后实现商品交换的货币表现。

而房地产的最终定价更象是科学与艺术的结合。

之所以说房地产定价是一门科学，是房地产行业在长期的市场营销过程中总结出了一套定价技术手段，并在实践中不断得到完善和验证。比如对于房地产住房产品而言，业内总结的消费者评价产品价值的维度大概有以下一些：

* 地段

* 小区内外环境

* 医疗、教育、购物、休闲等生活配套

* 交通条件

* 项目规划

* 户型结构

* 开发商实力背景

……

 

 

而开发商对构成产品价值的评估常规维度大概有以下一些：

* 土地价格

* 建安成本

* 资金成本

* 相关税费

* 市场营销成本

* 利润目标

* 市场同比产品价格

* 产品溢价能力

* 品牌溢价能力

* 服务溢价能力

* 客户的价格预期

……

而之所以说房地产定价是一门艺术，是因为我们时常会听到一些业内传闻，说某个老板凭直觉高价拿地，凭直觉确定产品，在项目开盘前夕凭直觉确定一个让专业团队意外的高价，最后项目居然还卖得不错，专业团队对他们老板充满敬仰。

而这样充满“创意”的房地产营销行为艺术在业界并不鲜见。

 

 

在房地产营销重要节点上，成本因素以外的市场环境因素有时候甚至是价格的决定性因素。特别是二手房市场，在成本基本固定的情况下，价格就基本由市场环境因素来确定。而如何把握市场环境因素，仅仅依靠技术推衍是不够的，还要更多地了解社会。

当前的中国房地产市场拥有充分的需求，大多数有自主能力居民都对不动产充满了欲求，不论其是否已经拥有房产，也不论其是否已经拥有巨大价值的房产，不动产在中国就是财富的象征，而人们对财富的追求永无止境。

因此业内有一个共识——没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

这么多房子卖不出去，可能价格一时定高了，也可能是价格确实定高了。

价格一时定高了，是指市场对产品的价值有相当的认可度，但由于当时的政治经济金融环境的影响，购买力被暂时压抑，市场处于观望状态，一旦顾虑消失，购买力将得到释放。

价格确实定高了，是开发商对市场产生了误判，开发成本远超市场购买力，降价低于成本也不能维系资金链，如果再加上由于政策影响而导致市场波动，最后就只能呈现烂尾的尴尬。

 

 

有专家指出，房地产市场走势短期看金融、中期看土地、长期看人口，房地产价格也是反映房地产市场情况的最直接指标。回顾过去二十年的房地产市场，每一次实施增加货币流量以刺激经济增长的金融政策都会在短期内带来一波房价上涨的行情，土地政策的实施一般在房地产项目开发的下一个周期体现，而人口红利则是中国房地产市场化以后房价持续上涨30年的重要动因。

因此房价的制定不只是市场营销学里的供需双方利益诉求的博弈，相当大程度上还取决供需之间由于认知的不对等而导致的买卖双方力量不对等的博弈，比如对土地资源把控能力的悬殊性，对房地产产品品质认知的差异性，对未来市场走势判断的专业性差距，对房地产金融和财务的不同理解和运用，对相关政策对市场调控的方向和力度的领悟能力和应对办法的不可比性等等。

 

 

除了供需双方不平等的博弈，我们的视野还要触及经济、政治、社会乃至美学和心理学等范畴，因此对于房地产产品价格判断的维度就很复杂，而这些维度也正是房地产定价的重要依据。要把这些复杂的因素整合起来形成实现最佳供需平衡点的价格，不是一件容易的事，需要一些类似艺术创作的悟性。

也有人说，经济发展和人口增长到达平台期，市场就会饱和，房价就会随之平稳甚至下跌。但正处城市化高速发展的中国，房价也不是全国飘红，在经济增速相对平稳人口甚至负增长的韩国和日本，房价也不是一潭死水，资本主义国家的典型代表美国在疫情的困扰下经济受到很大影响，但由宽松的货币政策和广泛的经济刺激措施而释放出来的货币资金，正在推动美国房价的飙升。

 

 

有人的地方就有江湖，只要社会还在发展和变化，作为承载人类活动空间的房地产行业就会随之发展和变化，作为房地产价值符号的房地产价格也会客观地随之波动，而对价格波动的动因了解得越全面和深入，价格的波动也才越能为我所用，才更有能力成为价格江湖游戏规则的制定者而不仅仅是跟随者。